Quel est le montant de cette indemnité d’immobilisation ? L’indemnité d’immobilisation est-elle obligatoire ? À qui profite l’indemnité d’immobilisation si la vente n’a pas lieu ? Crédit Mutuel Immobilier répond à toutes vos questions sur l’indemnité d’immobilisation.
Indemnité d’immobilisation : définition
Lorsqu’un acheteur et un vendeur se mettent d’accord sur le prix d’un bien, mais que la vente ne peut être conclue qu’après un délai relativement long, une indemnité d’immobilisation peut être réclamée par le vendeur. Il s’agit d’une somme d’argent versée par l’acheteur au vendeur pour qu’il s’engage à retirer son bien du marché durant une période déterminée afin de le réserver au futur acquéreur.
Le montant et les conditions de cette indemnité d’immobilisation (durée de l’exclusivité, conditions suspensives de la vente...) sont fixés durant un avant-contrat, en l’occurrence une promesse unilatérale de vente.
En savoir plus : Qu’est-ce qu’une PUV : la promesse unilatérale de vente ?
L’indemnité d’immobilisation a une triple utilité :
- Elle témoigne de la solvabilité de l’acquéreur et de sa réelle intention d’acheter le bien
- Elle engage le vendeur à réserver le bien à l’acquéreur durant la période prévue dans la promesse unilatérale de vente
- Elle protège le vendeur au cas où l’acheteur lèverait son option d’achat de façon abusive
Attention : il ne faut pas confondre l’indemnité d’immobilisation avec le dépôt de garantie. Le dépôt de garantie fait suite à la signature d’un compromis de vente alors que l’indemnité d’immobilisation est liée à une promesse unilatérale de vente.
L’indemnité d’immobilisation : dans quel contexte ?
Le versement d’une indemnité d’immobilisation peut avoir lieu lors d’une vente immobilière entre particuliers. Cependant, l’indemnité d’immobilisation est le plus souvent mise en place lors d’une transaction avec un professionnel de l’immobilier comme un promoteur. Et pour cause, la vente d’un bien, bâti ou non, à un promoteur immobilier est une opération financière souvent longue. En effet, avant d’acheter, le promoteur immobilier souhaite s’assurer de la faisabilité et de la rentabilité de son projet en attendant l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours. Les procédures de validation du projet peuvent prendre du temps : c’est pourquoi, en contrepartie de l’attente, le promoteur verse généralement une indemnité d’immobilisation au vendeur.
Malgré l’attente, cette opération immobilière peut se révéler intéressante pour le vendeur. En effet, les promoteurs immobiliers proposent bien souvent des prix d’achat supérieurs aux prix du marché, car ils sont calculés en fonction de la rentabilité du projet.
En savoir plus sur la vente d’un bien à un promoteur immobilier :
À combien s’élève l’indemnité d’immobilisation ?
L’indemnité d’immobilisation représente souvent 10% du prix du bien immobilier. L’indemnité d’immobilisation est généralement versée par l’acheteur à un notaire le jour de la signature de la promesse de vente ou au moment du dépôt du permis de construire. La somme d’argent est ensuite bloquée sur un compte jusqu’à la signature de la vente définitive.
Le jour de la vente, le vendeur reçoit donc l’indemnité d’immobilisation (10 % du prix de vente) ainsi que le reste du paiement (90% du prix de vente).
L’indemnité d’immobilisation est-elle obligatoire ?
S’il est souvent d’usage, notamment dans le cadre de la vente d’un bien à un promoteur immobilier, le versement d’une indemnité d’immobilisation n’est pas toujours obligatoire, tout comme le recours à un notaire. Le versement d’une indemnité d’immobilisation et l’intervention d’un notaire ne deviennent obligatoires que si le délai de la promesse unilatérale de vente, et de ses éventuels avenants, excède 18 mois, conformément à l’article L290-1 du Code de la construction et l’habitation. À noter que dans un tel cas de figure, le montant minimum de l’indemnité d’immobilisation obligatoire ne peut pas être inférieur à 5 % du prix de vente du bien (article L290-2 du Code de la construction et l’habitation).
À qui profite l’indemnité d’immobilisation si la vente n’a pas lieu ?
Si la vente n’a jamais lieu, l’avenir de l’indemnité d’immobilisation varie en fonction des conditions de l’annulation de la transaction. Si l’acheteur renonce à la vente, il peut perdre son indemnité d’immobilisation au profit du vendeur.
Toutefois, il existe différentes circonstances dans lesquelles l’acheteur peut récupérer l’indemnité d’immobilisation malgré l’annulation de la vente. C’est notamment le cas si l’annulation de la vente entre dans le cadre des conditions suspensives déterminées lors de la signature de l’avant-contrat.
Par exemple, s’il s’agit d’une promesse unilatérale de vente ayant été signée avec un promoteur immobilier, il est plus que probable que cette dernière induise des conditions suspensives telles que :
- L’obtention du permis de construire
- La validation des diagnostics immobiliers
- La levée des droits de préemption
Ainsi, si la vente est annulée au motif de l’une des conditions suspensives mentionnées dans l’avant-contrat, l’indemnité d’immobilisation est alors restituée au vendeur. Au contraire, si l’annulation de la transaction ne s’appuie sur aucune raison valable induite par les conditions suspensives, l’indemnité d’immobilisation est alors cédée au vendeur.
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