Proposition d’achat d’un promoteur : contexte et définition
Lorsqu’un promoteur immobilier convoite un terrain, une maison ou encore un local d’activité dans l’objectif d’y développer un projet de construction de logements résidentiels collectifs par exemple, il peut adresser spontanément une proposition d’achat au propriétaire du bien.
Inversement, si un particulier souhaite vendre son terrain ou sa maison, il peut choisir de solliciter des promoteurs immobiliers. Ces derniers peuvent alors lui soumettre des offres d’achat s’ils considèrent que sa parcelle se révèle propice au développement d’un projet immobilier rentable.
Dans les deux cas de figure, la proposition d’achat correspond à une offre de prix auquel le promoteur serait prêt à acheter le bien immobilier. Cette proposition d’achat, aussi appelée promesse unilatérale d’achat, doit être formulée par écrit, puis transmise par le candidat acquéreur, en l’occurrence le promoteur immobilier, au propriétaire.
Cette proposition d’achat doit impérativement comporter :
- Le prix proposé par le candidat acquéreur pour l’achat de la parcelle nue ou bâtie.
- Le délai de validité de l’offre, qui est généralement compris entre deux semaines et deux mois. Au-delà de ce délai, la promesse unilatérale d’achat devient caduque.
- Les coordonnées du vendeur et du promoteur immobilier.
- La désignation du bien : maison, local commercial, terrain nu constructible ou non… mais aussi sa surface, son lieu d’emplacement et ses caractéristiques. Il est fortement recommandé de faire apparaitre la surface de plancher que le promoteur entend réaliser.
- Les conditions suspensives, par exemple : pré-commercialisation d’un pourcentage des lots, absence d’éléments polluants, absence de servitudes publiques ou privées faisant obstacle à la réalisation du projet.
- Les modalités d’envoi de la réponse du propriétaire (par mail ou par courrier recommandé).
Offre d’achat d’un promoteur immobilier : que peut faire le propriétaire ?
La proposition d’achat d’un promoteur immobilier conduit le propriétaire vers trois scénarios.
1. Le propriétaire refuse l’offre d’achat du promoteur immobilier
Si le propriétaire n’est pas intéressé par la proposition d’achat du promoteur, il peut la refuser en répondant négativement à son offre par courrier ou par mail. Il peut aussi choisir de ne pas répondre au promoteur et de laisser courir le délai. En effet, conformément l’article 1120 du Code civil, « le silence ne vaut pas acceptation, à moins qu’il n’en résulte autrement de la loi, des usages, des relations d’affaires ou de circonstances particulières ».
Cette réponse est souvent privilégiée quand il s’agit d’une proposition d’achat spontanée d’un promoteur immobilier alors que le propriétaire ne souhaite pas vendre ou que le prix proposé par le candidat acquéreur est largement en dessous des attentes du propriétaire.
2. Le propriétaire n’est pas satisfait de la proposition et formule une contre-offre
Si le propriétaire souhaite vendre son bien, mais qu’il estime que le prix proposé par le promoteur immobilier n’est pas assez élevé, il est tout à fait libre de lui transmettre une contre-offre.
3.Le propriétaire accepte l’offre d’achat du promoteur
Enfin, si le propriétaire est convaincu par l’offre du promoteur immobilier, il peut l’accepter en lui répondant favorablement en suivant les modalités inscrites dans la proposition. Il y a alors accord sur « le prix et la chose ». S’il n’y a pas eu de contre-offre, on parle alors d’une « vente parfaite » qui engage théoriquement le promoteur immobilier et le vendeur.
Vente à un promoteur immobilier : une transaction spécifique
Avant de signer l’offre d’achat, il est important d’avoir conscience que vendre à un promoteur immobilier est une opération financière bien spécifique.
En premier lieu, il faut savoir que la vente d’un bien à un promoteur immobilier est une opération longue dont la durée moyenne est de 18 mois. Pourquoi ce long délai ? Tout simplement parce qu’avant d’acheter un bien, les promoteurs veulent être sûrs que leur opération de construction sera réalisable. C’est pourquoi ils attendent, dans la quasi-totalité des cas, que le permis de construire du projet immobilier qui remplacera le bien soit délivré par la commune et purgé de tout recours avant de signer l’acte authentique de vente. De plus, avant de déposer un permis, les promoteurs doivent réaliser des études de sols et définir un projet détaillé.
En savoir plus : Quels sont les délais de vente à un promoteur immobilier ?
Offre d’achat d’un promoteur : bien anticiper les conditions suspensives
De plus, il est conseillé pour le vendeur de prendre certaines précautions avant d’accepter l’offre d’un promoteur. Et pour cause, l’offre d’achat d’un bien n’engage le candidat acquéreur que sur un prix de vente et pas sur les conditions suspensives qui pourraient être liées à la transaction.
Rappel : les conditions suspensives représentent les raisons qui peuvent autoriser le candidat acquéreur à annuler la vente.
Or, dans le cadre d’une vente à un promoteur immobilier, certaines conditions suspensives sont quasiment immuables. C’est notamment le cas de l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours qui conditionne souvent la signature de l’acte de vente définitif.
Ainsi, il n’est pas rare que ces conditions suspensives ne soient pas très détaillées dans la proposition d’achat, voire qu’elles n’y apparaissent pas du tout.
On retrouve ces dernières dans un avant-contrat comme le compromis de vente ou la promesse synallagmatique, qui constitue l’étape suivante d’une vente à un promoteur immobilier. L’avant-contrat est le document fondamental en matière de vente immobilière car il recense l’ensemble des obligations des parties. L’acte authentique de transfert de propriété ne venant « constater » que l’ensemble des clauses de l’avant-contrat ont été remplis. C’est pourquoi le vendeur doit étudier très attentivement le projet de promesse avant de signer. Il pourra pour cela s’appuyer sur l’expertise juridique et les conseils du notaire.
Qu’il s’agisse d’un compromis de vente ou d’une promesse synallagmatique, l’avant-contrat doit être signé devant un notaire et expliciter précisément toutes les conditions de la transaction, à savoir :
- Le prix d’achat
- Les conditions suspensives de financements. A noter que certains promoteurs ne demandent pas ce type de conditions suspensives
- Le délai de réalisation de la vente
- Les conditions suspensives
- L’indemnité d’immobilisation qui représente la compensation financière du propriétaire si le candidat acquéreur décide de retirer son offre sans pouvoir lever l’une des conditions suspensives. Elle est généralement comprise entre 5 et 10% du prix du bien.
En résumé, si vous êtes intéressé par la proposition d’achat d’un promoteur, il est préférable de s’assurer que cette dernière est extrêmement détaillée et mentionne notamment les conditions suspensives. Mieux, il peut être plus prudent de sauter cette étape et de proposer au promoteur de passer directement à la signature de la promesse synallagmatique ou du compromis de vente devant un notaire. Ainsi, vous serez certain de bien connaître tous les termes du contrat et vous pourrez les négocier sans aucune pression, car vous ne serez pas encore engagé.
À lire aussi : Quels sont les risques lors d’une vente à un promoteur ?
Est-ce possible de revenir sur la signature d’une proposition d’achat d’un promoteur ?
La signature de la proposition d’achat engage théoriquement le propriétaire à vendre son bien au candidat acquéreur au prix convenu. Cependant, si les conditions suspensives ne figurent pas explicitement dans la proposition d’achat, il est possible, via un recours en justice, de faire annuler la vente. En effet, dans ce type de cas, la jurisprudence tend à protéger le vendeur.
Si vendre un bien immobilier à un promoteur est une opération financière complexe, elle n’en demeure pas moins intéressante. Ce type de vente permet généralement d’obtenir une offre d’achat pour son bien au-dessus des prix du marché. En effet, les promoteurs évaluent le plus souvent le bien en fonction du prix du potentiel constructible et pas en fonction de sa valeur immédiate.
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