Pour un vendeur qui a signé une PUV (Promesse Unilatérale de Vente) avec un promoteur immobilier, il est très difficile d’annuler la vente. D’où l’importance de se protéger lors de la transaction.
Cependant, il y a certains cas pour lesquels l’annulation de la promesse de vente est possible. Voici lesquels.
La promesse de vente : un avant-contrat à la vente
Lors d’une vente à un promoteur immobilier, un avant-contrat de vente est signé entre les deux parties. Il s’agit, dans la majorité des cas, d’une promesse unilatérale de vente (PUV).
Qu’est-ce qu’une PUV : la promesse unilatérale de vente ? La promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur à vendre son terrain, sa maison ou son immeuble, alors que le promoteur-acquéreur est libre d’acheter ou non le bien immobilier.
On peut aussi choisir de signer une promesse bilatérale de vente ou un compromis de vente afin d’engager les deux parties et non pas uniquement le vendeur comme pour la PUV.
Les conditions suspensives : causes d’annulation de la vente
Lors d’une vente à un promoteur : quelles sont les conditions suspensives ? L’obtention du permis de construire et du financement sont les conditions habituelles pour l’exécution d’une vente. Si l’une d’elles se réalise, elle entraîne l’annulation de la promesse ou du compromis de vente.
Vous souhaitez vendre sans condition suspensive à un promoteur ? Il est difficilement concevable de réaliser une vente immobilière sans inclure de conditions suspensives au contrat de vente. Ces clauses servent à protéger les deux parties en cas d’insuccès de la transaction immobilière.
Le droit de rétraction pour annuler une vente
Le promoteur-acquéreur peut exercer son droit de rétractation afin d’annuler la vente. D’après le Code de la construction et de l’habitation, ce droit est valable pendant 10 jours après la signature de la promesse ou du compromis de vente.
Il suffit alors pour l’acquéreur d’informer le vendeur de sa décision de se rétracter, par courrier recommandé avec accusé de réception, dans un délai de 10 jours. Aucun motif justificatif ne lui sera demandé et aucune pénalité ne sera également retenue contre lui.
Pour le vendeur, il n’est pas possible de se rétracter, sauf si un délai de validité de l’offre a été indiqué lors de la promesse de vente. C’est pourquoi il est fortement recommandé de négocier, dans l’avant-contrat, une durée de validité de l’offre et/ou une indemnité compensatrice pour l’immobilisation du bien.
Annuler une promesse de vente en négociant les délais
Vendre un terrain à un promoteur immobilier peut prendre du temps. Quels sont les délais de vente à un promoteur immobilier ? Il faut compter entre 12 et 18 mois pour concrétiser la vente à un promoteur immobilier. S’il y a des recours au permis de construire ou des défauts de financement, les délais peuvent être encore rallongés.
Côté vendeur, pour se prémunir d’une vente qui n’en finirait pas, seule une durée de validité de l’offre stipulée dans la promesse de vente peut alors annuler la vente. Au-delà de ce délai fixé, le propriétaire-vendeur n’est plus engagé par la promesse de vente et se retrouve libre de conserver son terrain et d’en disposer à sa guise.
Annulation d’une vente par le vendeur
L’annulation à l’amiable
Le vendeur qui souhaite annuler la vente de son terrain peut demander au promoteur une annulation à l’amiable. Mais cette demande n’oblige en rien l’acquéreur à accepter l’annulation. Cependant, si le promoteur immobilier rencontre des difficultés dans son projet de construction, il aura certainement tout intérêt à accepter cette proposition.
L’annulation pour lésion
L’annulation pour lésion protège le vendeur dans le cas où l’acquéreur aurait sous-estimé son bien et profité d’une trop belle opportunité. Un prix de vente inférieur à 5/12e de la valeur vénale du bien peut donc tout simplement annuler la vente.
L’annulation judiciaire
Le vendeur peut demander une annulation judiciaire de la promesse de vente si le promoteur-acquéreur n’a pas respecté ses obligations contractuelles. Le vendeur est donc en droit de mettre en demeure le promoteur immobilier et d’entamer une procédure judiciaire pour obtenir l’annulation de la vente.
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