Cependant, toute vente immobilière peut être annulée dans le cas où certaines conditions, précisées au contrat, ne seraient pas respectées.
Quelles sont les conditions suspensives les plus fréquentes lors d’une vente à un promoteur immobilier ? Zoom sur ces clauses du contrat qui protègent l’acquéreur, mais aussi le vendeur, d’où l’importance de connaître les conditions suspensives auxquelles il est possible d’avoir recours lors d’une vente à un promoteur immobilier.
Les conditions suspensives : un enjeu majeur de la vente à un promoteur immobilier
Toute promesse de vente d’un bien immobilier comprend des conditions suspensives qui protègent l’acquéreur et le vendeur en cas d’imprévus. De ce fait, si les conditions ne peuvent pas être remplies pour entériner la vente, alors le contrat est tout simplement annulé, invalidant ainsi la vente du terrain ou de la maison.
Comment annuler une promesse de vente avec un promoteur si les conditions de vente ne sont pas satisfaisantes ? C’est justement en négociant scrupuleusement chaque condition suspensive qu’il vous sera possible d’annuler la promesse de vente.
Véritables portes de sortie pour les propriétaires-vendeurs, comme pour les promoteurs-acquéreurs, il est important de négocier au mieux ces clauses et d’avoir pleinement connaissance des conséquences qu’elles impliquent.
Vous envisagez de vendre à un promoteur immobilier et souhaitez connaître quels sont les risques lors d’une vente à un promoteur ? Si vous constatez un trop grand nombre de conditions suspensives en faveur du promoteur immobilier ajoutées au contrat de vente, n’hésitez pas à négocier.
Les conditions suspensives lors d’une vente à un promoteur immobilier
Bien que parfois de trop nombreuses clauses soient ajoutées au contrat de vente par les promoteurs immobiliers, les conditions suspensives servent toutefois à protéger les deux parties lors d’une vente immobilière.
Chaque promesse de vente comporte des clauses spécifiques. Mais il existe des clauses récurrentes dans les promesses avec les promoteurs immobiliers.
Condition suspensive d’obtention de permis de construire (ou de toutes autorisations nécessaires à la réalisation du projet envisagé par le promoteur)
Une des conditions sine qua non pour la réalisation d’un projet immobilier est bien sûr l’obtention d’une autorisation d’urbanisme. Cette condition est, sauf dans de rares exceptions, imposée par le promoteur immobilier : s’il n’obtient pas un permis de construire permettant de réaliser au minimum la surface de plancher qu’il a visé, son projet ne pourra aboutir dans des conditions lui permettant de finaliser l’achat de votre terrain.
Condition suspensive d’obtention du financement du projet
La deuxième condition indispensable à la concrétisation d’une vente immobilière est la capacité de paiement de l’acquéreur. Certains promoteurs solliciteront donc une condition d’obtention de financement auprès d’un établissement bancaire, voire une clause d’obtention de Garantie de Parfait Achèvement (GFA).
Condition suspensive de pré-commercialisation
Selon la localisation du terrain, ou la conjoncture, le marché immobilier peut être plus ou moins dynamique : le promoteur peut ainsi demander d’inclure une condition suspensive de pré-commercialisation.
Cette clause signifie que le promoteur conditionne l’achat du terrain à la pré-vente d’un certain nombre de logements. Ce taux peut atteindre 40%.
Condition suspensive d’occupation
Lorsque le bien est loué auprès d’un tiers, il est usuel que la promesse de vente prévoie les modalités de sortie du locataire en place.
Conditions suspensives géotechniques
La réalisation d’études de sol est nécessaire avant tout projet de construction. Si elle fait apparaître la nécessité de fondations spéciales, cette condition suspensive peut permettre au promoteur de demander une diminution du prix du terrain ou une annulation de la vente.
Conditions suspensives juridiques
Il est usuel que la promesse de vente pose comme condition l’absence d’hypothèques sur le bien.
Si des servitudes existent sur le bien et qu’elles sont de nature à complexifier la réalisation du projet ou à diminuer le potentiel constructible, le promoteur pourra s’appuyer sur cette clause pour renégocier le prix du bien ou se rétracter.
Négocier les conditions suspensives avec un promoteur immobilier
Du côté du vendeur, l’annulation d’une vente peut avoir de graves conséquences financières. Aussi, il est possible de négocier les conditions suspensives afin de vous protéger davantage en cas d’imprévus.
La contrepartie de l’immobilisation du terrain : l’indemnité d’immobilisation
En échange de la réservation de votre terrain au promoteur, celui-ci s’engage à vous verser une indemnisation représentant de 5% à 10% du prix de vente.
Si la vente a bien lieu, cette somme sera considérée comme un acompte sur le prix de vente. Dans le cas où la vente est annulée, la somme perçue peut servir de dédommagement pour le temps d’immobilisation de votre terrain. Attention cependant, si les conditions suspensives au profit du promoteur sont réalisées (permis d’une surface minimum refusé, surcoûts techniques, etc.) : il peut annuler la vente et récupérer l’intégralité de cette indemnité.
Encadrer la vente avec des délais
Les délais de vente à un promoteur immobilier sont réputés pour être plus longs que ceux d’une vente à un particulier. Mais, savez-vous exactement quels sont les délais de vente à un promoteur immobilier ? On compte en moyenne 12 à 18 mois pour qu’une vente à un promoteur immobilier soit conclue.
Les délais peuvent encore être rallongés pour diverses raisons (imprévus sur la nature des sols, recours au permis de construire, difficulté à vendre les futurs lots…). Aussi, pour protéger les vendeurs, la promesse de vente peut être encadrée par un délai raisonnable qui donne droit au vendeur de retrouver sa liberté si le délai de vente est dépassé.
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