Pourquoi les délais sont-ils rallongés ? Quels sont les risques lors d’une vente à un promoteur ?
Zoom sur les différentes étapes qui peuvent ralentir la concrétisation de la vente.
Le temps des négociations
Savez-vous quels types de biens vendre à un promoteur immobilier ? Vous pouvez aussi bien vendre un terrain qu'une maison, un entrepôt qu'un local commercial à un promoteur immobilier.
Cependant, si vous envisagez de vendre à un promoteur immobilier, ne vous précipitez pas sur l’offre la plus alléchante.
Alors, comment vendre son terrain à un promoteur sans risquer les déconvenues ?
D’abord, faites estimer le prix de vente de votre terrain selon son « potentiel constructif ». Ce prix de vente est en moyenne supérieur de 15% à 30% au prix « en l’état » de votre bien.
Ensuite, vérifiez attentivement les clauses suspensives ajoutées au contrat de vente. Dans la majorité des cas, elles ne concernent que l’obtention du permis de construire et du financement.
Pensez à demander une indemnité d’immobilisation, pour la réservation du bien au promoteur. Elle vous permettra d’être dédommagé au cas où la vente n’aurait pas lieu alors que l’ensemble des conditions suspensives seraient levées.
Enfin, vous avez le choix de signer une promesse unilatérale de vente qui vous engage à réserver votre terrain au promoteur ou un compromis de vente qui engage les deux parties.
L’étude de faisabilité : faire d’un projet une réalité
L’étude de faisabilité permet de déterminer la constructibilité légale et technique du terrain, ainsi que la rentabilité du projet de construction du promoteur immobilier.
Cette étape est essentielle pour éviter les mauvaises surprises. Une étude architecturale est donc menée conjointement à une étude de marché. Les études sont souvent réalisées par des cabinets de conseil et d’audit, extérieurs à la structure, dans un délai de 3 mois en moyenne.
Le permis de construire ou le parcours du combattant d’un promoteur
L’instruction du permis de construire
Une fois les études validées, le promoteur immobilier va pouvoir constituer son dossier de permis de construire et le déposer en mairie.
L’instruction prend en général de 2 à 5 mois, mais les délais peuvent être rallongés selon la complexité du dossier, et si des pièces complémentaires sont requises.
En effet, plus encore que pour un dépôt de permis de construire d’un particulier, le projet de construction d’un promoteur immobilier est scrupuleusement étudié.
La purge des délais de recours
Avant de pouvoir démarrer son projet de construction, le promoteur immobilier doit obtenir un permis de construire purgé de tout recours. C’est-à-dire qu’aucun avis défavorable ne doit être émis à l’encontre de l’autorisation d’urbanisme obtenue.
Il faut savoir qu’un projet immobilier émanant d’un promoteur est soumis à deux types de recours :
- Les recours des tiers
Il s’agit du voisinage qui peut s’opposer au projet dans un délai de 2 mois, suivant l’obtention du permis de construire. Si un recours valable a lieu (non-respect des règles d’urbanisme, préjudice majeur à la qualité de vie…), il risque d’allonger les délais avant l’obtention de la purge du permis de construire.
- Les recours administratifs
L’administration a, quant à elle, 3 mois pour contester le permis obtenu par le promoteur immobilier.
Passés ces délais, si aucun recours n’est intervenu, le dossier est considéré comme validé.
L’obtention du permis de construire
Une fois les délais de recours éteints et/ou les éventuelles contestations déboutées, le promoteur immobilier obtient alors le permis de construire purgé pour son projet.
Un délai d’un mois environ est encore nécessaire, pour préparer le dossier qui entérinera la vente du bien lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.
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