Aussi, quels types de biens vendre à un promoteur immobilier ? Et comment vendre au meilleur prix ?
On vous éclaire sur les risques potentiels encourus lors d’une vente à un promoteur immobilier, et on vous donne quelques conseils pour vous en prémunir.
Les risques lors d’une vente à un promoteur immobilier
Vendre au mauvais prix
La volonté première d’un propriétaire-vendeur est de céder son bien au meilleur prix. Or, face à des professionnels avisés tels que les promoteurs immobiliers, il est parfois difficile de se faire entendre.
En effet, l’une des erreurs les plus fréquentes des propriétaires est de vendre au mauvais prix. Votre maison ou votre terrain a une valeur « en l’état » et un « potentiel constructible ». C’est cette dernière valeur qui doit être prise en compte pour estimer le prix de vente de votre terrain.
Découvrez dans cet article, vendre à un promoteur : comment estimer le prix de vente ?, les clés pour vendre votre terrain au bon prix à un promoteur immobilier.
Savez-vous que la vente à un promoteur immobilier présente l’avantage de pouvoir réaliser une dation en paiement ? Il s’agit d’obtenir un lot du projet du promoteur, plutôt qu’une somme d’argent, en échange de la cession de votre terrain. C’est un excellent moyen d’obtenir un logement neuf à moindres frais !
Les délais de vente à rallonge
Il faut savoir que finaliser une vente avec un promoteur immobilier prend davantage de temps qu’avec un particulier.
Quels sont les délais de vente à un promoteur immobilier ? Il faut compter environ 18 mois pour conclure une vente avec un promoteur immobilier.
Pourquoi les délais sont-ils rallongés ? Différentes étapes peuvent ralentir la concrétisation de la vente.
D’abord, les promoteurs immobiliers font en général une offre d’achat pour la parcelle. Ils vont donc signer une promesse unilatérale de vente avec le propriétaire-vendeur. S'ensuit alors une multitude de démarches administratives pour mener à bien le projet.
Avant de concrétiser la vente, les promoteurs doivent, en effet, réaliser une étude de faisabilité auprès d’un architecte. Cette étude leur permettra de s’assurer que le terrain est exploitable pour le projet souhaité.
Ils doivent ensuite obtenir de la mairie la validation du permis de construire, purgé de tout recours. C’est-à-dire qu’aucun tiers ne doit émettre d’avis défavorable envers le projet de construction du promoteur.
Les promoteurs sont aussi soumis à la GFA (Garantie financière d'achèvement) qui les oblige à avoir l’aval d’un organisme financier pour leur projet de construction.
Enfin, certains promoteurs sont même tenus de pré-commercialiser une partie des lots, avant même leur construction.
Le permis de construire : enjeu majeur de la vente immobilière
L’obtention du permis de construire est la condition sine qua none pour qu’une vente immobilière soit finalisée.
Aussi, plus encore que pour un projet de construction d’un particulier, le projet d’un promoteur immobilier est minutieusement étudié. En effet, les promoteurs ont souvent pour projet, la construction d’immeubles de logements collectifs, incluant parfois des logements sociaux, des commerces ou des activités du tertiaire.
Ce type de construction peut davantage entraîner de la pollution visuelle ou sonore dans leur environnement. C’est pour cette raison que les délais de validation du projet sont plus longs pour les promoteurs que pour les particuliers.
La mairie en premier lieu donne son accord, mais viendront ensuite les délais liés aux potentiels recours (2 mois après dépôt du dossier pour le voisinage et 3 mois pour l’administration).
Limiter les risques lors de la vente à un promoteur immobilier
Être un vendeur averti
Certes, vous êtes devant une grande machine qu’est la promotion immobilière. Vous avez face à vous des professionnels qui sont de véritables experts de la transaction immobilière et du droit immobilier.
Pour autant, vous pouvez devenir un vendeur averti en toute connaissance de cause.
D’abord, il est essentiel d’avoir une estimation précise du prix de vente de votre parcelle. Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un terrain nu, le prix de vente de la parcelle doit tenir compte de son « potentiel constructible ». C’est-à-dire du type de constructions possibles d’après la nature du terrain et son environnement.
Consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de la mairie vous aidera à estimer le potentiel constructible de votre terrain. Vous y découvrirez le plan de zonage et la destination des sols afin d’y situer votre parcelle. Vous pourrez aussi prendre connaissance des projets d’aménagement urbain à venir de la commune, qui peuvent ajouter du potentiel à la valeur de votre terrain.
En parallèle, étudiez le projet du promoteur immobilier. Il doit avoir réalisé une étude de faisabilité pour estimer le type de constructions possible sur votre terrain et le nombre de lots envisagés à commercialiser.
Ces renseignements vous permettront, au final, d’estimer la valeur de votre terrain en vous basant sur son potentiel constructible, et non sur son état actuel. Vendre à un promoteur peut vous faire espérer obtenir un prix de vente supérieur de l’ordre de 10% à 30% par rapport à la vente entre particuliers.
Demander une indemnité compensatrice
Comme nous l’avons vu, l’un des risques majeurs à vendre votre terrain ou maison à un promoteur immobilier, c’est le temps. Les délais pour conclure un contrat de vente avec un promoteur immobilier sont en moyenne de 18 mois.
Comme le temps, c’est de l’argent, mieux vaut avoir bien négocié cette partie du contrat. Lors de la signature de la promesse unilatérale de vente, il est important de demander une indemnité compensatrice en échange de la réservation de votre terrain.
Le promoteur est alors tenu de verser au notaire une somme représentant 5% à 10% du prix de vente. Si la vente est finalisée, cette somme sera considérée comme un acompte. Si le contrat est rompu alors que le promoteur serait en mesure de réaliser le projet envisagé, il s’agira là d’un dédommagement d’immobilisation de votre bien. Attention cependant : si l’une de ses conditions suspensives n’était pas levée dans les délais prévus dans la promesse (« Permis de Construire pour la réalisation d’au moins Xm2 » non obtenu, par exemple), le promoteur serait en droit de ne pas acheter, tout en récupérant l’intégralité de la somme immobilisée !
Se faire accompagner par un professionnel
Pour que la vente de votre terrain se déroule dans les meilleures conditions possibles, n’hésitez pas à vous faire accompagner par des experts.
Des professionnels spécialisés dans les transactions immobilières entre particuliers et promoteurs peuvent vous apporter une aide précieuse et vous donner des conseils avisés.
Ainsi, ils peuvent déterminer le prix de vente de votre parcelle d’après son potentiel constructible, se renseigner sur le projet du promoteur et anticiper les aménagements futurs de la commune. Ceux-ci seront plus à même de négocier le prix avec le promoteur afin d’obtenir une offre d’achat plus intéressante.
Faire intervenir des experts en immobilier, vous permettra également de négocier plus aisément les conditions suspensives et d’éviter la perte de temps et d’argent en cas d’annulation de la vente.
Négocier et mener à bien une vente immobilière est un travail d’expert, surtout lorsqu’elle a lieu avec un promoteur immobilier. Faire appel à un professionnel pour vous aider dans la vente de votre terrain ne peut que vous être bénéfique.
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