Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
Lorsqu’un bien immobilier (appartement, maison individuelle, terrain constructible...) est vendu plus cher qu’il n’a coûté, le vendeur réalise alors un gain qu’on appelle la plus-value immobilière. Au contraire, si le bien immobilier est vendu moins cher qu’il n’a coûté à son ancien propriétaire, on dit qu’il réalise une moins-value.
Exemple : Un terrain constructible est acheté par Monsieur X au prix 75 000 euros en 2019. Ce dernier le revend en 2022 au prix de 100 000 euros. Monsieur X a donc réalisé une plus-value de 25 000 euros (100 000 – 75 000).
Succession ou donation : comment est calculée la plus-value ?
Il peut aussi arriver que la personne qui vend un bien immobilier ne soit pas celle qui l’a acheté dans le passé. C’est notamment le cas lors d’une donation ou d’une succession. Dans ces deux cas, on utilise alors la valeur vénale du bien, c’est-à-dire sa valeur estimée au moment de la succession ou de la donation, pour calculer la plus-value ou la moins-value.
Exemple : À la suite du décès de ses parents, Madame Y a hérité d’un terrain constructible en 2018. Après la déclaration de succession, la valeur vénale de ce terrain constructible est fixée à 10 000 euros. En 2020, Madame Y revend ce terrain 15 000 euros. Madame Y a donc réalisé une plus-value de 5 000 euros (15 000 – 10 000).
Bon à savoir : dans le cadre d’une succession, tout ou une partie des frais de succession peuvent être déduits de la plus-value.
Comment fonctionne l’impôt sur la plus-value ?
Si la vente immobilière du terrain constructible a généré une plus-value, cette dernière est taxée par l’État au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Impôt sur le revenu et plus-value
La plus-value est d’abord soumise à l’impôt sur le revenu. Après les éventuels abattements, la plus-value générée par la vente d’un terrain constructible est donc imposée au taux de 19% en 2023.
Exemple : Monsieur X a généré une plus-value imposable de 10 000 euros à la suite de la vente de son terrain constructible. Il doit donc payer 1 900 euros d’impôt sur le revenu (10 000 x 19%).
Les prélèvements sociaux et plus-values
En plus de l’impôt sur le revenu, la plus-value est soumise à des prélèvements sociaux dont le taux est fixé à 17,20% en 2023.
Exemple : En ce qui concerne les prélèvements sociaux, Monsieur X est redevable de 1 720 euros (10 000 x 17,20%). Au total, sa taxation sur la plus-value s’élève donc à 3 620 euros (1 900 + 1 720).
Bon à savoir : une taxation supplémentaire de 2% à 6% s’applique si la plus-value imposable est supérieure à 50 000 euros. Cependant, cette taxe ne s’applique pas à la vente d’un terrain à bâtir.
En savoir plus : Quelle est la différence entre un terrain à bâtir et un terrain constructible ?
Quels sont les abattements déductibles de la plus-value ?
À partir d’une certaine durée de détention d’un bien immobilier, il est possible de bénéficier d’un abattement déductible de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Les taux d’abattement de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sont différents et ils évoluent en fonction de la durée de détention du bien immobilier.
Tableau des abattements annuels déductibles de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux
| Durée de détention | Taux d’abattement annuel sur l’impôt sur le revenu | Taux d’abattement annuel sur prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Avant la 5e année de détention du bien | 0% | 0% |
| De la 6e à la 21e année de détention du bien | 6% | 1,65% |
| Durant la 22e année de détention du bien | 4% | 1,6% |
| De la 23e année à la 29e année de détention du bien | Exonération d’impôt sur le revenu | 9% |
| Au-delà de la 30e année de détention du bien | Exonération d’impôt sur le revenu | Exonération des prélèvements sociaux |
Exemple : À la suite de la vente d’un terrain constructible qu’elle possédait depuis 10 ans, Madame X a réalisé une plus-value de 10 000 euros. Elle bénéficie donc d’un abattement d’impôt sur le revenu de 6% par an pendant 5 ans (6e, 7e, 8e, 9e et 10e années de détention), soit 30% (5 x 6%). Son abattement sur l’impôt sur le revenu est donc de 3 000 euros (10 000 x 30%). Elle peut donc déclarer une plus-value imposable de 7 000 euros (10 000 – 7 000). Son impôt sur le revenu est donc de 1 330 euros (7 000 x 19%).
Est-il possible d’être exonéré de taxe sur la plus-value ?
Dans certains cas de figure, il est possible d’être exonéré de taxe sur la plus-value. C’est notamment le cas pour :
- La vente d’une résidence principale
- Une vente réalisée par une personne âgée ou invalide aux revenus modestes
- Une première vente d’un logement autre que la résidence principale, si le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années qui précèdent la cession et s’il réemploie les fruits de la vente dans l’achat ou la construction de sa résidence principale
- La vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans
- La cession d’un droit de surélévation
- Une vente inférieure à 15 000 euros
- Une vente réalisée dans une zone tendue : un abattement exceptionnel de 70% est prévu si l’acquéreur s’engage à construire des logements
- Une vente au profit d’un organisme ou d’un particulier qui s’engage à réaliser des logements sociaux
Si vous envisagez de vendre votre terrain constructible à un promoteur immobilier, ces deux derniers points peuvent se révéler intéressants. Retenez donc que vous serez exonéré de taxe sur la plus-value si le promoteur s’engage à construire un bien pour le compte d’un bailleur social sur le terrain constructible. De même, vous bénéficierez d’un bel abattement s’il s’agit d’un terrain constructible situé en zone tendue ayant pour vocation d’accueillir des logements.
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