Qu’est-ce qu’une plus-value sur la vente d’un terrain constructible ?
Vous réalisez une plus-value lors de la vente d’un terrain à bâtir si le prix de vente est plus élevé que le prix d’achat. Dans le cas contraire, vous réalisez une moins-value, ce qui signifie que cette opération engendre une perte d’argent.
La différence entre le prix de vente et le prix d’achat de votre terrain constructible vous permet de calculer la plus-value brute. Pour connaître la plus-value nette, vous devez déduire les éventuels abattements fiscaux.
Bon à savoir : si vous avez reçu le terrain constructible en héritage, la plus-value se détermine sur le prix déclaré chez le notaire lors de la succession.
Pour aller plus loin : Comment calculer la plus-value sur un terrain constructible ?
Quelle est la fiscalité d’une plus-value immobilière ?
En cas de plus-value immobilière, son montant est soumis à l’impôt sur le revenu au taux unique de 19%.
Bon à savoir : la vente d’un terrain constructible n’est pas soumise à la taxe supplémentaire comprise entre 2 et 6%, même si la plus-value immobilière excède 50 000 euros.
De plus, les plus-values immobilières sont soumises aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Par conséquent, vous devez vous acquitter d’une somme correspondant à 36,2% de la plus-value nette si vous ne pouvez pas bénéficier d’abattements fiscaux. Ce montant sera prélevé directement sur le prix d’achat lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Notez que vous ne payez pas d’impôts sur la plus-value immobilière si vous remplissez les conditions suivantes :
- Vous utilisez le prix de vente pour acheter ou construire votre résidence principale dans un délai de 2 ans
- Vous n’étiez pas propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant la vente
En savoir plus : Quelles sont les taxes sur la vente d’un terrain constructible ?
Quels abattements existent pour réduire son imposition lors de la vente d’un terrain constructible ?
Afin d’encourager les propriétaires à vendre leurs terrains constructibles, le gouvernement a mis en place plusieurs abattements fiscaux pour réduire l’imposition des plus-values immobilières.
L’abattement fiscal pour durée de détention
À l’instar de la vente d’un bien immobilier bâti, vous bénéficiez d’un abattement fiscal pour durée de détention lors de la cession d’un terrain constructible si vous en êtes propriétaire depuis plus de 6 ans.
L’assiette pour l'impôt sur le revenu
De la 6e à la 21e année de détention, vous bénéficiez d’un abattement de 6% pour chaque année où la parcelle vous appartient. La 22e année vous donne droit à un abattement supplémentaire de 4%. Par conséquent, la vente d’un terrain à bâtir qui vous appartient depuis plus de 22 ans est totalement exonérée d’impôt sur le revenu.
Exemple de calcul : vous vendez une parcelle que vous détenez depuis 15 ans et vous réalisez une plus-value de 10 000 euros. Vous bénéficiez d’un taux d’abattement de 60% (6% x 10). L’abattement d’impôt sur le revenu sera donc de 10 000 x 60% = 6 000 euros. Ainsi, votre imposition portera seulement sur 4 000 euros.
L'assiette pour les prélèvements sociaux
Comme évoqué précédemment, les plus-values immobilières sont soumises aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Or, un abattement pour durée de détention s’applique également.
Ainsi, l’abattement sur les prélèvements sociaux est de :
- 1,65% par an de la 6e à la 21e année
- 1,6% par an la 22e année
- 9% par an de la 22e à la 30e année
Par conséquent, les propriétaires d’un terrain à bâtir depuis plus de 30 ans sont totalement exonérés de prélèvements sociaux en cas de plus-value :
| Durée de détention | Assiette pour l’impôt sur le revenu | Assiette pour les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 années | 0% | 0% |
| De la 6e à la 21e année | 6% | 1,65% |
| 22e année révolue | 4% | 1,6% |
| Au-delà de la 22e année | Exonération | 9% |
| Au-delà de la 30e année | Exonération | Exonération |
Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10864
L’exonération d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux pour la construction de logements sociaux
Si la cession de votre terrain constructible s’inscrit dans un projet de construction de logements sociaux, vous pouvez bénéficier d’une exonération sur la plus-value immobilière au prorata de la surface habitable de ces habitations. Par exemple, l’exonération d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière s’élève à 30% si le promoteur s’engage à construire 30% de logements sociaux sur votre parcelle.
Voici les conditions à respecter pour bénéficier de cette exonération :
- La signature de la promesse de vente doit intervenir avant le 31 décembre 2023.
- L’achèvement des travaux de construction doit intervenir dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition de la parcelle. Ce délai est étendu à 10 ans en cas de vente à un organisme de logement social.
Notez que l’exonération de taxes sur la plus-value immobilière est totale si vous vendez votre terrain à un organisme de logement social et que la proportion de logements sociaux excède 80% de la surface habitable totale.
Attention : l’exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux ne s’applique pas à la cession de terrains à bâtir situés dans le périmètre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).
L’abattement fiscal exceptionnel
Depuis le 1er janvier 2018, vous pouvez bénéficier d’un abattement fiscal exceptionnel lors de la vente d’un terrain constructible qui se situe dans les zones où le marché immobilier est très tendu (zone A et zone A bis).
Pour bénéficier d’un abattement fiscal exceptionnel au taux de 70%, voici les conditions à respecter :
- Signature de la promesse de vente avant le 31 décembre 2023
- Finalisation de la cession au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit la signature de la promesse de vente
- Construction d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition définitive
- Surface de plancher des bâtiments au moins égale à 75% de la surface maximale autorisée par le plan local d’urbanisme (PLU)
Notez que le taux de cet abattement fiscal passe à 85% si l’acquéreur de votre terrain à bâtir s’engage à construire plus de 50% de logements sociaux sur la parcelle.
Si le promoteur ne respecte pas ses engagements, il s’expose à une amende correspondant à 10% du prix d’achat de votre terrain constructible.
Bon à savoir : le calcul de l’abattement fiscal exceptionnel s’effectue après avoir appliqué l’abattement pour durée de détention et l’exonération d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux évoqués précédemment.
Pour aller plus loin : Quels sont les risques lors d'une vente à un promoteur ?
Pourquoi vendre son terrain constructible à un promoteur immobilier ?
En plus d’ouvrir un droit à l’abattement fiscal de 70 ou 85%, vendre son terrain constructible à un promoteur présente de multiples avantages.
Tout d’abord, vous obtenez un prix d’achat plus élevé de 15 à 30% que les offres des particuliers. En effet, le promoteur estime la valeur de votre parcelle selon son prix potentiel constructible.
De plus, vous réalisez des économies, car l’intervention d’une agence immobilière n’est pas nécessaire pour concrétiser l’opération. Par conséquent, vous ne payez pas de frais d’agence.
Enfin, vous pouvez réinvestir une partie ou la totalité des fonds dans le projet du promoteur immobilier et ainsi acquérir un logement neuf. Cette pratique s’appelle le paiement par dation.
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