Qu’est-ce que la plus-value d’un terrain constructible ?
La plus-value sur un terrain constructible est le gain réalisé lors de la vente d’un terrain ou d’un bien immobilier par rapport à son coût d’acquisition. Dans le cadre d’une succession ou d’une donation, on parlera de sa valeur vénale par rapport au coût d’acquisition. La plus-value représente donc la différence positive entre prix de vente et prix d’achat (ou valeur vénale), augmentée des frais d’acquisition : frais de notaire, droits d’enregistrement...
En cas de revente à perte, c’est-à-dire n’ayant pas engendré de différence positive, on parle alors de moins-value. Cette situation exonère évidemment de toute taxation sur la vente.
Exemple : un terrain acquis en 2017 au prix de 64 000 euros et revendu en 2021 au prix de 78 000 euros entraîne une plus-value imposable de 14 000 euros. Si ce même terrain avait été revendu au prix de 62 000 euros, la moins-value serait de 2 000 euros. Aucune taxation n’interviendrait dans ce cas de figure.
Plus-value et points de vigilance : à quoi faut-il faire attention ?
Lors de la vente d’un terrain, l’administration fiscale taxe donc ce gain réalisé entre le prix d’achat et le prix de revente. Si ce terrain a été reçu en héritage ou a fait l’objet d’une donation, sa valeur a donc été estimée pour entrer dans le calcul des droits de succession. C’est donc cette dernière qui fera référence. La tentation peut se révéler grande de sous-estimer la valeur vénale d’un terrain constructible ou d’un bien immobilier afin de diminuer les droits de mutation. Cette pratique expose à un redressement fiscal si la valeur mentionnée dans l’acte de transfert est inférieure à la valeur vénale. La taxation sur la plus-value sera également plus élevée en cas de revente.
Quelles sont les situations d’exonération d’impôt sur la plus-value ?
L’exonération de la plus-value
Il est possible de bénéficier d’une exonération de la plus-value sur la cession d’un terrain constructible dans certains cas de figure :
- La valeur du terrain constructible n’excède pas 15 000 euros
- Le terrain fait l’objet d’une procédure d’expropriation et est déclaré d’intérêt public
- Le terrain a été acquis il y a plus de 22 ans : il bénéficie d’une exonération totale de l’impôt sur la plus-value, mais le propriétaire reste redevable des prélèvements sociaux pour une durée de 30 ans
- Au-delà de 30 ans, le terrain n’est plus soumis à aucune taxation ni aux prélèvements sociaux
L’exonération de plus-value pour l’achat d’une résidence principale
En cas de cession d’un terrain constructible, il est également possible de bénéficier d’une exonération de la plus-value à condition de :
- Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les 4 années précédant la cession
- Réinvestir le montant résultant de la vente dans l’acquisition d’une résidence principale. En cas de réinvestissement partiel, le montant de l’exonération sera proportionnel
Comment calculer le montant d’imposition de la plus-value ?
La plus-value sans exonération pour un terrain constructible
Si aucune des conditions évoquées pour bénéficier d’une exonération n’est remplie, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux qui se décomposent ainsi :
- Un taux de 19% d’impôt sur le revenu
- Un taux de 17,20% de prélèvements sociaux
Par exemple, pour une plus-value imposable de 15 000 euros :
- Le montant de l’impôt sur le revenu est de : (15 000 € x 19%) = 2 850 €
- Le montant des prélèvements sociaux est de : (15 000 € x 17,20%) = 2 580 €
Le montant de l’imposition sera donc de 5 430 € (2 850 € + 2 580 €).
À noter : la taxe supplémentaire appliquée pour les plus-values imposables de plus de 50 000 euros ne s’applique pas aux terrains constructibles. En revanche, la taxe sur la vente d’un terrain nu rendu constructible par une modification du PLU reste en vigueur. Son montant oscille entre un taux de 5% et 10% en fonction de la plus-value.
Les abattements sur la plus-value d’un terrain constructible pour durée de détention
Existe-t-il des abattements fiscaux sur la vente d’un terrain constructible ? La réponse est oui. Afin d’éviter la rétention de terrains de manière excessive et favoriser ainsi la création de logements, d’autres abattements sont applicables selon la durée de détention du terrain. Cette exonération progressive est calculée en fonction du nombre d’années durant lesquelles le propriétaire a conservé son terrain :
| Durée de détention | Taux d’abattement pour l’impôt sur le revenu | Taux d’abattement pour les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| Entre la 6e et la 21e année | 6% | 1,65% |
| La 22e année | 4% | 1,6% |
| Au-delà de la 22e année | Exonération totale | 9% |
| Au-delà de la 30e année | Exonération totale | Exonération totale |
Comment déclarer la plus-value sur la vente d’un terrain constructible ?
En pratique, le calcul de la plus-value immobilière est effectué par le notaire qui se charge également des formalités auprès de l’administration fiscale, d’établir la déclaration et du paiement de l’impôt sur la plus-value auprès des services concernés.
Lors de la déclaration de revenus, le montant de la plus-value calculé par le notaire devra donc être indiqué.
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