D’après plusieurs éléments, tels que la localisation, la destination des sols, le dynamisme du marché immobilier, les services et aménagements déjà présents à proximité… l’achat de votre parcelle peut être très rentable pour un professionnel de la promotion immobilière. Car pour l’achat de votre bien, il en découle la construction, puis la revente de plusieurs logements.
Mais pourquoi alors vendre à un promoteur immobilier ? Quels sont les avantages pour un propriétaire ? Savez-vous exactement quels types de biens vendre à un promoteur immobilier ? Et comment vendre un terrain à un promoteur de façon à réaliser une opération immobilière rentable ?
On fait le point sur les choses à faire et à ne pas faire pour réussir les négociations avec un promoteur immobilier.
Négocier pour obtenir un meilleur prix de vente
Voici la première question que l’on se pose lorsqu’on s’apprête à vendre à un promoteur : comment estimer le prix de vente ? Que vous possédiez un terrain, une maison individuelle, un immeuble, ou encore un local commercial, sachez que le prix de vente de votre propriété dépend de plusieurs éléments.
Si un promoteur immobilier est intéressé par votre terrain, c’est que celui-ci présente surement un potentiel constructible intéressant. En toute logique, un professionnel fiable aura déjà évalué la valeur de votre terrain avec la réalisation d’une étude de faisabilité de son projet immobilier.
Il connaît la constructibilité du terrain, la zone du PLU (Plan Local d’Urbanisme) dans laquelle il se situe et la destination des sols. Ces éléments lui permettent de connaître le type de constructions réalisables sur la parcelle (habitation, commerce, exploitations agricoles, équipement d’intérêt collectif et services publics, activités du secteur secondaire et tertiaire).
Une étude de marché viendra s’ajouter au dossier, pour déterminer le prix de vente par m² habitable (SHAB).
Le promoteur doit aussi définir le nombre de m² constructibles, c’est-à-dire la surface de plancher (SDP). Attention toutefois à ne pas confondre la surface de plancher avec la surface habitable. Alors, quelles différences entre surface de plancher et surface habitable ? C’est simple : la surface habitable correspond à la SDP, après déduction des murs, cloisons, escaliers, menuiseries... C’est la surface réellement disponible pour les habitants du logement.
Bien sûr, plus le champ des possibles est vaste, plus le prix de vente de votre terrain est valorisé. Une vente à un promoteur immobilier signifie souvent que vous obtiendrez un meilleur prix de vente. On peut souvent espérer un prix supérieur de plus de 15 ou 30% en moyenne, comparé à une vente à un particulier.
Vous avez déjà reçu une offre d’achat qui ne vous paraît pas satisfaisante ?
Avant d’entamer la négociation avec le promoteur immobilier, faites l’estimation du prix de vente de votre bien en fonction des différents critères de localisation, destination des sols, aménagements à proximité…. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier au besoin.
À savoir : si vos voisins sont également intéressés pour vendre, sachez qu’une vente groupée à un promoteur et négociation collective apportent plus de poids aux propriétaires vendeurs.
Négocier les conditions suspensives
Certes, toutes les transactions commerciales s’accompagnent d’une négociation du prix de vente. Cependant, sachez qu’en faisant affaire avec un promoteur immobilier, il n’y a pas uniquement le prix à négocier.
Lors d’une opération immobilière, les conditions suspensives sont un enjeu majeur de la négociation. En effet, ces clauses, définies au moment de la promesse unilatérale de vente, peuvent à tout moment suspendre, voire annuler le projet immobilier et, par conséquent, la vente de votre maison. Il est donc nécessaire de les étudier attentivement et de les négocier au maximum en votre faveur.
Les conditions suspensives les plus fréquentes sont l’obtention du permis de construire et du financement. Consultez le dossier du promoteur afin de connaître précisément son projet immobilier. Un promoteur aguerri aura réalisé une étude de faisabilité de son projet. Ainsi, il évite les mauvaises surprises, et se lance dans une opération en connaissance de cause.
Si vous avez un doute sur les possibilités de réalisation du projet, n’hésitez pas à demander l’avis d’un expert en immobilier.
L’indemnité d’immobilisation ou indemnité compensatrice
En signant la promesse unilatérale de vente avec le promoteur, vous vous engagez à lui réserver le terrain.
Si toutefois l’opération ne pouvait se conclure par la vente définitive de votre maison ou de votre terrain, votre bien est de nouveau disponible à la vente. Cette perte de temps peut jouer en votre défaveur et engendrer des problèmes financiers.
Pour pouvoir être dédommagé dans certains cas d’annulation du contrat de vente, veillez à demander une indemnité d’immobilisation. Le promoteur immobilisera alors une somme représentant entre 5% et 10% du prix de vente, dès la signature de la promesse de vente pour la réservation de votre bien.
Si la vente se conclut, cette somme est considérée comme un acompte. Si elle n’a pas lieu, alors que toutes les conditions seraient remplies pour l’acquisition par le promoteur, cette indemnité pourra être exigée par le vendeur. Attention cependant : si l’une de ses conditions suspensives n’était pas levée dans les délais prévus dans la promesse (« Permis de Construire pour la réalisation d’au moins Xm2 » non obtenu, par exemple), le promoteur serait en droit de ne pas acheter, tout en récupérant l’intégralité de la somme immobilisée !
Prendre des précautions lors des négociations
Faire évaluer votre terrain par un professionnel
Si de votre côté, vous avez fait évaluer la valeur de votre terrain ou maison « en l’état » puis sa valeur liée à son potentiel constructible, vous mettez alors toutes les chances de votre côté pour bien mener la négociation avec le promoteur immobilier.
En effet, cette estimation va vous permettre d’avoir une idée précise du prix de vente que vous pouvez obtenir, en comparaison de l’offre d’achat émise par le promoteur.
Se renseigner sur les projets d’aménagement urbain de la commune
L’environnement de votre terrain, sa localisation et la nature des sols sont des éléments essentiels dans l’estimation du potentiel de vos terres. En effet, la zone du Plan Local d’Urbanisme dans laquelle se situe votre parcelle peut évoluer dans le temps. Si, actuellement, elle se situe en zone agricole non constructible, les terres peuvent devenir constructibles dans un avenir proche selon la politique d’urbanisation menée sur le territoire.
Pour vous renseigner sur les projets d’aménagement de votre commune, consultez le PLU (Plan Local d’urbanisme) en mairie. Le plan de zonage vous permettra alors de déterminer dans quelle zone se situe votre parcelle : U (urbaine), AU (à urbaniser), A (agricole), N (naturelle et forestière).
La destination des sols vous informe également sur le type de constructions possibles sur votre terrain : habitation, commerce, exploitations agricoles, bureaux, équipement public...
Vous souhaitez vendre votre terrain à un promoteur ?
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