Maîtriser les différents types de terrains
Les différents types de terrains sont établis en fonction de leur nature et de leur destination. On retrouvera ainsi les terrains isolés dits « diffus » et les terrains en lotissement qui résultent de la division d’un grand terrain en plusieurs lots.
Les terrains sont également distingués par leur fonction :
- Le terrain agricole qui est, par définition, un terrain situé en zone rurale et destiné à un usage agricole
- Le terrain non constructible, sur lequel toute construction est interdite
- Le terrain constructible
- Le terrain viabilisé, dit terrain à bâtir
La classification de ces terrains correspond à des critères bien définis par le droit de l’urbanisme. Avant d’envisager de vendre ou d’acheter un terrain, il convient de bien s’informer sur la nature du terrain ainsi que sa classification. Ces éléments ont une incidence directe sur le prix de la parcelle.
Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?
Le terrain constructible : définition
Un terrain constructible est un terrain apte à accueillir une ou plusieurs constructions. La notion « apte » induit la possibilité d’une construction qui sera cependant conditionnée à d’autres facteurs.
Quels sont les critères qui le définissent ?
L’aptitude physique du terrain
Pour être constructible, le terrain doit être physiquement apte à accueillir une construction. Cela signifie que la nature du sol et celle du sous-sol réunissent les conditions permettant de bâtir des fondations solides et stables pouvant supporter le poids d’un ou de plusieurs bâtiments. Une étude de sol permet de lever les doutes sur cet aspect. Cette étude géotechnique est par ailleurs obligatoire en cas de vente d’un terrain non bâti constructible depuis le 1er janvier 2020 (Loi Élan) sur les secteurs géographiques concernés par des sols argileux.
L’autorisation juridique du terrain
Le plan local d’urbanisme (PLU) détermine les règles d’urbanisme applicables sur une commune. En fonction de la zone dans laquelle se situe le terrain, le PLU fournira un premier degré d’information sur la constructibilité de ce dernier ainsi que les modalités de construction.
La viabilisation du terrain
Pour être défini comme étant constructible, le terrain doit être viabilisé ou en mesure de l’être. Il doit donc pouvoir être raccordé à une ou plusieurs voies d’accès afin d’accueillir les engins de travaux et les matériaux nécessaires à la construction et aux différents réseaux (le réseau d’eau, électrique, téléphone/Internet, gaz ou encore d’assainissement).
Si toutes ces conditions sont réunies, le terrain est alors constructible.
Qu’est-ce qu’un terrain à bâtir ?
Le terrain à bâtir : définition
La différence majeure entre un terrain constructible et un terrain à bâtir réside dans sa capacité à accueillir immédiatement une construction neuve.
Quels sont les critères qui le définissent ?
La définition d’un terrain à bâtir diffère de celle du terrain constructible sur plusieurs points. Afin qu’il soit qualifié de terrain à bâtir, le terrain doit :
- Disposer d’une voie d’accès publique ou privée, si cette dernière est reliée à une voie publique
- Avoir accès à l’eau potable
- Avoir un raccordement au réseau électrique et téléphonique
- Avoir un raccordement au réseau d’assainissement public si ce dernier est imposé dans le PLU
- Être nu, c’est-à-dire exempt de toute construction existante
- Représenter une parcelle d’un seul tenant et de dimensions adéquates permettant une construction
À noter : un terrain viabilisé n’est pas systématiquement constructible. Il peut se trouver en zone protégée, présenter des risques d’un point de vue sanitaire ou naturel ou bien encore se situer en zone A d’un secteur soumis au plan d’exposition au bruit.
Terrain constructible et terrain à bâtir : quelle conséquence sur la valeur ?
Pour schématiser, le terrain à bâtir est donc nu et déjà viabilisé. Cette différence lui confère souvent une valeur plus élevée qu’un terrain simplement constructible, les travaux et les frais de viabilisation étant à la charge de l’acquéreur.
Il en est de même si ce terrain ne peut être relié au réseau d’assainissement public. Un système d’assainissement non collectif (ANC) entraîne également des frais supplémentaires dont le prix va varier en fonction du système choisi. Ce choix dépend également des contraintes du terrain (nature du sol, place disponible, etc.).
Le terrain constructible peut abriter des constructions existantes. Dans le cadre d’un nouveau projet, les travaux de démolition et les frais d’évacuation seront également à la charge de l’acquéreur. Leur prix va varier selon le volume à démolir et la nature des déchets.
Que faut-il vérifier pour qualifier un terrain ?
Pour obtenir les informations sur la qualification d’un terrain, que l’on soit vendeur ou bien acheteur, il convient de s’informer sur les règles d’urbanisme applicables. Ces dernières sont disponibles en mairie et accessibles gratuitement par le biais de plusieurs documents :
- Le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) qui indiquent la classification du terrain (zone urbaine, zone à urbaniser, zone agricole, zone naturelle et forestière…) ainsi que les règles d’urbanisme qui y sont appliquées
- La carte communale pour les communes ne disposant pas d’un PLU
- Le certificat d’urbanisme d’information ou opérationnel
- Le cadastre
Peut-on vendre un terrain non constructible ?
Faire la différence entre un terrain constructible et un terrain à bâtir est un prérequis essentiel avant d’entamer un processus de vente, que ce soit à un particulier ou un promoteur. Cette distinction joue sur le prix qui vous sera proposé lors de l’offre d’achat.
Lors de la vente d’un terrain à un promoteur, ce dernier procède à une étude préliminaire, dite de faisabilité, qui comprend une analyse de la constructibilité légale et technique d’un terrain ainsi que la rentabilité économique de l’opération. La qualification du terrain va donc jouer sur l’offre d’achat.
Et s’il s’avère que votre terrain est non constructible, pas question pour autant de faire une croix sur une vente potentielle. Il est tout à fait possible de vendre un terrain sans droits à construire. Les promoteurs peuvent s’intéresser à ce dernier s’il se situe à proximité de zones constructibles. Son prix d’achat sera toutefois inférieur à celui d’un terrain constructible. Pour les plus patients, le PLU étant parfois revu afin de répondre aux besoins d’aménagement du territoire, une modification du zonage sur lequel se situe un terrain peut intervenir en votre faveur et rendre le terrain constructible.
Vous souhaitez vendre votre terrain à un promoteur ?
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