Pourtant, il existe une opération qui permet de mieux mobiliser le foncier tout comme sa valeur : le remembrement. Cette opération vise à rassembler plusieurs parcelles pour en former une plus grande.
Que cache réellement ce terme ? Pourquoi faire un remembrement ? Comment se passe un remembrement ? Crédit Mutuel Immobilier vous explique tout ce qu’il faut savoir sur cette opération et ses avantages.
Qu’est-ce que le remembrement de parcelles ?
De manière simple, le remembrement est une opération foncière qui vise à réunir des petites parcelles en une plus grande. Pratiqué depuis le Moyen-Âge pour les terres agricoles, le remembrement permet d’exploiter une plus grande surface et donc de gagner en productivité. Son application s’est étendue sur le foncier urbain pour restructurer l’aménagement de plusieurs parcelles attenantes, bâties ou non, et quelle que soit leur taille. Ces parcelles peuvent appartenir à plusieurs propriétaires. En pratique, lorsque ces terrains sont trop petits, les regrouper en une plus grande parcelle permet d’en optimiser l’exploitation pour réaliser des opérations immobilières de plus grande ampleur en rationalisant et rentabilisant l’assiette foncière.
Pourquoi procéder à un remembrement ?
Si l’on voit concrètement l’application du remembrement agricole, les avantages et les bénéfices dans le cadre d’une vente de terrain, bâti ou non, sont moins connus. Pourtant, le remembrement foncier offre de nombreuses perspectives aux propriétaires, aux promoteurs et aux collectivités.
Répondre aux orientations d’aménagement et de programmation (OAP)
Le PLU ou le PLUI peuvent imposer des aménagements qui seront définis par une orientation d’aménagement et de programmation (OAP). Ces orientations servent de cadre aux aménagements et peuvent porter sur un secteur (OAP de secteurs) ou avoir une approche globale sur un enjeu spécifique (OAP thématique). Le remembrement est alors imposé sur un ensemble de terrains, quand bien même une seule parcelle suffirait pour développer une opération immobilière. Ces opérations permettent de répondre aux enjeux d’aménagement urbain.
Augmenter le potentiel constructible
Lorsque les droits à construire sur une parcelle sont faibles, son intérêt pour des opérations immobilières est diminué. En clair, si la surface de plancher définie dans le PLU est insuffisante pour y construire un programme immobilier ou bien si la configuration ne permet pas de respecter les critères imposés par le PLU, le terrain ne sera pas attractif pour un promoteur. Pour pallier le problème, réunir les parcelles entre voisins vendeurs pour en faire une plus grande en augmente l’attrait.
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Comment procéder à un remembrement de parcelles ?
L’association foncière urbaine (AFU)
Souvent méconnu, le regroupement de propriétaires en association foncière urbaine (AFU) permet d’engager une procédure de remembrement. Créés à l’unanimité par les propriétaires concernés, ces derniers établissent le plan de remembrement qui doit être approuvé par le préfet à la suite d’une enquête publique. S’il existe un plan d’occupation des sols, l’accord des municipalités est requis.
La vente à un promoteur
Le remembrement peut être initié par un promoteur immobilier lorsqu’un terrain est mis en vente et si ce dernier présente les caractéristiques essentielles (PLU, environnement, géométrie, surface…). Si le promoteur qui étudie le projet estime que la surface est insuffisante pour accueillir un projet immobilier viable et rentable, ce dernier pourra entamer une approche avec les propriétaires des parcelles attenantes pour élargir l’assiette foncière. À la suite du bilan effectué par le promoteur, la valeur de l’ensemble des parcelles sera étudiée et la répartition du montant sera effectuée en fonction de la superficie, de la surface de plancher et de la valeur vénale du bâti présent. Le remembrement permet d’optimiser la plus-value pour chaque propriétaire foncier en cas de vente à un promoteur.
En conclusion, si un propriétaire souhaite mettre en vente un terrain qui présente des droits à construire intéressants pour un promoteur, ce dernier a tout intérêt à en informer ses voisins. Cette plus grande surface permettra de réaliser un projet plus important pour le promoteur, de mieux valoriser chaque parcelle et d’obtenir un meilleur prix d’achat pour chaque propriétaire.
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