La dation en paiement dans l'immobilier : définition, avantages et inconvénients

Vous êtes propriétaire d’un terrain et souhaitez le vendre à un promoteur immobilier ?

Lors de la vente d’un terrain à un promoteur immobilier, celui-ci peut proposer un contrat en paiement en dation.

En quoi consiste cette transaction immobilière ? Quels sont les avantages à procéder à une dation en paiement pour une vente immobilière ? Quels sont vos droits ? Quels sont les risques à éviter ?

Voici tout ce que vous devez savoir sur le paiement en dation pour réussir une opération immobilière.

La dation en paiement : c’est quoi exactement ?

En droit, le Code civil précise, dans l’article 1342-4 alinéa 2, qu’un créancier peut accepter de recevoir en paiement autre chose que l’objet même de la dette.

En d’autres termes, lorsque la dation en paiement s’applique dans le secteur immobilier, le promoteur peut réserver un lot au propriétaire du terrain, au lieu de lui verser la somme d’argent correspondant au prix de vente.

Le promoteur-acheteur peut ainsi s’acquitter totalement ou partiellement de sa dette en cédant au propriétaire-vendeur un logement. Si l’échange n’atteint pas le prix de vente du bien initial, une somme d’argent viendra compléter la transaction.

Deux cas de figure peuvent émerger :

Vente de la totalité d’un terrain

La vente d’un terrain dans son intégralité par le propriétaire est le cas de figure le plus courant lors d’une dation en paiement. Il permet au propriétaire-vendeur de convertir la valeur potentielle de son bien en logement neuf.

Si la valeur du logement neuf acquis est inférieure à celle du terrain vendu, une somme complémentaire sera bien évidemment versée au créancier.

Vente d’une fraction indivise d’un terrain

Dans certains cas, le propriétaire ne vend qu’une fraction indivise de son terrain. Il reste alors propriétaire de l’autre partie, tout en devenant copropriétaire indivis du lotissement avec le promoteur.

Les avantages de la dation en paiement

L’avantage de la dation en paiement pour le promoteur immobilier

Pour le promoteur immobilier, la dation en paiement présente un avantage financier certain. En effet, sans transaction financière conséquente, il préserve ainsi sa trésorerie. C’est une somme qu’il n’aura pas à emprunter aux établissements bancaires, garants de son projet immobilier, et des frais en moins (intérêts d’emprunts, assurances, taxes…).

La dation en paiement : les avantages pour le propriétaire

Les avantages financiers

L’avantage principal de la dation en paiement, c’est qu’elle permet de posséder un logement neuf à moindre coût. C’est un avantage financier intéressant pour le vendeur qui parfois n’aurait pas pu accéder à un logement neuf autrement. En effet, la somme perçue pour la vente d’un bien ne suffit pas toujours pour réaliser la construction d’un logement neuf.

Les avantages affectifs

Un propriétaire attaché sentimentalement à sa ville et à son quartier trouvera entière satisfaction dans la dation en paiement. Ainsi, il peut conserver son cadre de vie et son rythme de vie en accédant, de surcroît, à l’acquisition d’un logement neuf.

Un argument particulièrement intéressant pour les personnes investies dans leur vie de quartier.

À savoir : légalement, le logement nouvellement acquis doit impérativement se situer sur le terrain vendu par le propriétaire.

Les avantages techniques

Le paiement par dation est un moyen de s’affranchir de toute responsabilité financière et technique. En effet, un projet de construction nécessite d’importantes garanties financières, pas toujours faciles à obtenir. De même qu’un chantier engendre souvent une implication technique difficile à posséder lorsqu’on est novice.

Limiter les risques de la dation en paiement

Les inconvénients de la dation en paiement

Avant de vous lancer dans une opération immobilière d’envergure, il est important de vous poser les bonnes questions comme : quels sont les risques lors d'une vente à un promoteur ? Surtout si vous envisagez une dation en paiement.

Comme la dation en paiement n’est effective qu’une fois le projet construit, des risques sont liés au procédé :

• Risques de malfaçons, de défaut de construction ou d’obtenir un logement neuf différent de celui escompté : depuis la signature de la promesse de vente et de l’accord de dation en paiement, jusqu’à la livraison des logements, les choses peuvent évoluer. Par exemple, des modifications sont peut-être intervenues sur le dossier du permis de construire, suite à un premier refus. Il se peut alors que l’implantation, la disposition, l’aménagement et donc la valeur des logements en soient modifiés.
• Risques de retard de livraison du logement : l’avancée du chantier dépend de nombreux éléments : aléas météorologiques, administratifs, financiers, sanitaires, ou autres, sont autant d’événements qui peuvent retarder les travaux.
• Risques d’annulation du projet si le promoteur n’obtient pas le permis de construire envisagé : il pourra dans ce cas chercher à renégocier à la baisse la valorisation du foncier, notamment si la collectivité souhaite un projet bien moins dense que le maximum autorisé par le PLU en vigueur.
• Risques de faillite : c’est un cas assez rare, mais qui annule directement le contrat liant les deux parties.
• Risques financiers  : si vous habitez votre bien vendu, il vous faudra trouver un lieu où résider le temps du chantier. Cette situation entraîne des frais de déménagement et le versement de loyers pour votre logement temporaire. Si votre terrain comprenait des logements locatifs, vous ne percevrez plus de loyers durant les travaux. C’est un manque à gagner à anticiper pour éviter de devenir débiteur et le surendettement.
• Risques fiscaux : la dation en paiement n’exempte pas le propriétaire-vendeur de la taxe sur la plus-value immobilière. Généralement, un promoteur immobilier applique une remise de 7% à 12%, par rapport au prix public, sur les logements versés en paiement. Une remise plus conséquente risquerait d’entrainer une taxation sur la plus-value immobilière pour le propriétaire-vendeur.

Comment sécuriser une dation en paiement ?

La dation en paiement est une opération immobilière complexe et risquée. Cependant, bien accompagné et informé, le propriétaire-vendeur peut réaliser une transaction rentable. Voici quelques précautions à prendre et recommandations à suivre pour une opération immobilière réussie.

Estimez le potentiel constructif de votre bien pour établir un prix de vente

Un promoteur immobilier qui effectue un achat ne se focalise pas sur l’état actuel d’un bien. Il définit le potentiel constructif du bien d’après l’étude de faisabilité qu’il réalise, à savoir : le type de construction envisageable en fonction du PLU (Plan Local d’Urbanisme), le nombre de lots à commercialiser, l’accessibilité du terrain, les aménagements à proximité, etc.

Afin de vous aider dans votre estimation, n’hésitez pas à consulter le PLU de votre commune. Lisez aussi l’article Comment comparer les offres de plusieurs promoteurs immobiliers.

Négociez avec le promoteur immobilier

Vous ne savez pas comment négocier avec un promoteur immobilier ? Si vous avez une connaissance précise de la valeur constructible de votre bien, alors vous avez déjà un bon nombre d’éléments pour négocier. La négociation doit concerner certes le prix de vente, mais également les clauses suspensives.

Dans le cas de la dation en paiement, n’hésitez pas à faire estimer la valeur des futurs appartements par un professionnel de l’immobilier.

• Demandez une obligation d’achèvement des travaux ou de remboursement de la somme pour vous protéger en cas d’annulation du projet ;
• Introduisez des garanties légales contre les malfaçons ;
• Obtenez une indemnité pour vacance locative. Elle permet de couvrir l’absence de loyers perçus durant la durée des travaux, si votre terrain comprenait des logements locatifs ;
• Faites établir des notices descriptives précises pour vous éviter les décalages qualitatifs entre ce que vous attendez du nouveau logement lors de la promesse de vente, et ce que vous pourriez recevoir à la livraison (disposition et aménagement du logement, qualité des matériaux utilisés, conformité avec les normes en vigueur...).