Qui est concerné ? Comment se passe le renouvellement ? Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction et comment est-elle calculée ? Crédit Mutuel Immobilier fait le point sur le renouvellement de bail commercial.
Qui est concerné par le renouvellement d’un bail commercial ?
Tout professionnel locataire ayant signé un bail commercial bénéficie, en vertu du statut des baux commerciaux, des règles applicables à ce type de contrat. Pour cela, le local doit être affecté administrativement à l’exercice d’une activité professionnelle. La durée du bail commercial conclu entre le propriétaire bailleur et le locataire est d’une durée minimale de 9 ans, telle que définie dans l’article L.145-4 du Code de commerce. Le locataire peut résilier ce bail commercial à chaque période triennale (3, 6 ou 9 ans). Pour protéger l’activité du preneur et assurer sa pérennité, un droit au renouvellement de bail commercial est applicable à l’issue des 9 ans, sous réserve que certaines conditions soient remplies :
- Le locataire doit être propriétaire du fonds de commerce qu’il exploite dans les locaux
- Le locataire doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers (RM)
- Le fonds de commerce doit avoir été exploité par le locataire au cours des trois années qui ont précédé le terme du bail
Si, au cours des 6 mois précédant l’expiration du bail commercial, aucune des deux parties ne fait de demande de renouvellement ou de congé, le bail commercial fait l’objet d’une tacite reconduction et toutes les conditions initiales sont conservées, avec le risque que le loyer soit déplafonné à l’issue de la douzième année.
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Comment demander un renouvellement de bail commercial ?
En principe, la demande de renouvellement de bail commercial doit émaner du propriétaire bailleur lors de la demande de congé avec offre de renouvellement de bail. Celle-ci peut toutefois se faire à l’initiative du locataire dans le respect du délai légal. Le renouvellement implique, quel que soit l’instigateur de la demande, que les deux parties rédigent un nouveau contrat ou en fixent les modalités par le biais d’un avenant.
La demande de renouvellement de bail commercial à l’initiative du bailleur
Pour être parfaitement recevable, le bailleur doit faire parvenir au locataire, au moins 6 mois avant l’échéance du bail, un courrier de congé par acte de commissaire de justice (anciennement par voie d’huissier) indiquant les motifs pour lesquels il est donné et les modalités de celui-ci. Le propriétaire peut alors :
- Donner congé au locataire doublé d’une offre de renouvellement
- Donner congé au locataire sans offre de renouvellement, mettant ainsi fin au bail
Le congé avec offre de renouvellement
À la réception du congé accompagné d’une offre de renouvellement de bail commercial, le locataire peut accepter ou refuser l’offre librement.
S’il accepte l’offre, le bail est renouvelé dans les mêmes conditions et pour une durée de 9 ans à nouveau. Cette durée peut toutefois être rallongée avec l’accord des deux parties. Cette modification de la durée doit faire l’objet d’une clause indiquée dans l’avenant au bail commercial. En cas de refus, le bail commercial prend fin.
Le congé sans offre de renouvellement et l’indemnité d’éviction
Si le propriétaire bailleur souhaite mettre un terme au bail commercial sans offre de renouvellement, il doit en préciser les motifs et verser une indemnité d’éviction au locataire, sauf dans les cas de figure suivants qui sont définis par le Code de commerce :
- Un manquement grave aux obligations commis par le locataire sortant, par exemple un non-paiement du loyer, un défaut d’entretien, un changement d’activité non justifié ou un défaut d’exploitation du fonds de commerce
- Un immeuble insalubre ou dangereux déclaré par arrêté préfectoral en vue d’une démolition. En cas de reconstruction, le locataire bénéficie d’un droit de priorité.
- Un droit de reprise du bailleur pour les locaux d’habitation accessoires au local commercial
- Un droit de reprise pour effectuer des travaux de démolition qui nécessitent de quitter les lieux. Le bailleur a dans ce cas l’obligation de proposer d’autres locaux au locataire.
Cette indemnité d’éviction a pour but de protéger l’activité du locataire et de compenser le préjudice qu’il subit. Son montant se base sur plusieurs critères, incluant la valeur du fonds de commerce, les indemnités de licenciement, les frais de déménagement et de réinstallation, les droits de mutation et frais connexes pour un autre fonds, etc.
Une fois le montant de l’indemnité d’éviction fixé au plus près de la date de départ, le bailleur a toutefois la possibilité d’exercer son droit de repentir sous 15 jours. Cette décision s’accompagne d’une offre de renouvellement de bail commercial soumise au locataire et met fin à l’indemnité d’éviction.
À noter qu’une convention d’occupation précaire n’ouvre pas droit au renouvellement du bail ni au versement d’une indemnité d’éviction, sauf si le bail prévoit le contraire.
Pour aller plus loin : Qu’est-ce qu’une convention d’occupation précaire ?
La demande de renouvellement de bail commercial à l’initiative du locataire
Le locataire peut également réclamer la mise en œuvre d’un renouvellement de bail commercial en cas d’absence d’offre par le bailleur. Cette demande doit intervenir dans les 6 mois qui précèdent l’échéance du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. À réception, le bailleur dispose de 3 mois pour faire parvenir une réponse au preneur. L’assistance d’un avocat est préférable pour sécuriser la situation juridique.
Lorsque le renouvellement est accepté par le propriétaire et le preneur, il prend effet à compter de la fin du bail précédent.
Le renouvellement de bail commercial et la révision du loyer
Le renouvellement de bail est souvent l’occasion pour le propriétaire de procéder à une révision du loyer. Ce dernier peut être révisé sous réserve d’application de la règle du plafonnement indiquant la variation autorisée et basée sur l’indice des loyers commerciaux ou des activités tertiaires. En cas de bail commercial qui excède 12 ans, le plafonnement ne s’applique plus. C’est l’un des dangers de la reconduction tacite d’un bail commercial.
Il est également possible de réviser le loyer lorsque la valeur locative déterminée par les caractéristiques du local, la destination des lieux ou encore les facteurs de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage ont subi une altération.
Toutefois, le déplafonnement ne peut aboutir à un montant de loyer supérieur à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, date d’entrée en vigueur de la loi Pinel.
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