Qu’est-ce qu’un plan de masse exactement ? Que doit-il contenir ? Comment sécuriser ce document essentiel ? Crédit Mutuel Immobilier vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le plan de masse.
Le plan de masse : définition
Le plan de masse est une représentation aérienne d’un terrain qui permet de visualiser l’ensemble d’un projet de construction ou de modification. Ce plan du terrain coté est composé en réalité de deux documents distincts, mais complémentaires. On retrouve :
- Un plan représentant chaque bâtiment et aménagement existant sur la parcelle et enregistré au cadastre
- Un plan extérieur du futur projet de construction sur le terrain
Ce document a pour vocation :
- De permettre une lecture précise des transformations à venir tout en réalisant l’impact du projet sur l’environnement et les bâtiments voisins existants
- De vérifier la conformité du projet par rapport aux règles d’urbanisme établies
Sa réalisation doit donc s’appuyer sur les règles d’urbanisme de la commune dont dépend la parcelle et particulièrement celles inhérentes au plan local d’urbanisme (PLU). Le certificat d’urbanisme (d’information et opérationnel) relié au PLU fournit les renseignements généraux nécessaires à la faisabilité d’un projet ainsi que les éventuels accords particuliers (commission des sites, architecte des Bâtiments de France...).
En savoir plus : Qu’est-ce qu’un certificat d’urbanisme et pourquoi le demander ?
Le plan de masse est-il obligatoire ?
Ce document est obligatoire pour les permis de construire et les permis d’aménager. On le retrouve sous la nomenclature PCMI pour les projets de maison individuelle, PA pour les permis d’aménager et PC pour les autres projets. Ils sont tous suivis du chiffre 2 qui indique qu’ils correspondent au plan de masse.
Le plan de masse est accompagné d’un plan de situation (article R431-9 du code de l’urbanisme), plan plus large qui permet de localiser le terrain d’implantation du projet sur la commune, et d’un plan de coupe qui offrira une vue transversale des volumes de la construction. Le plan de masse permet de vérifier le respect des limites séparatives, la surface de plancher ou d’emprise au sol, l’application de taxes, etc.
Ces éléments fournis par les plans permettront aux autorités chargées de l’instruction de posséder toutes les informations sur le projet avant et après et d’analyser si ce celui-ci respecte bien les règles d’urbanisme. En zone protégée, sur les sites classés (ou en passe de le devenir) et les réserves naturelles, ces documents seront examinés par plusieurs protagonistes spécifiques (architecte des Bâtiments de France, préfet...)
Pour mieux comprendre : Quelles différences entre surface de plancher et surface habitable ?
Le plan de masse en détail
Les données et dimensions qui apparaissent sur le plan de masse du terrain doivent être scrupuleusement renseignées et aussi complètes que possible. En s’appuyant sur les données relevées par un géomètre-expert, le dessin du plan de masse s’établit selon une échelle lisible dont les dimensions sont précisées et doit indiquer :
- Les constructions actuelles et à venir (maison, abris de jardin, garage, etc.)
- Les cotations dans les trois dimensions du projet de construction (article R 431-9 du Code de l’urbanisme), c’est-à-dire la largeur, la longueur et la hauteur du projet par rapport au sol
- Les distances entre les bâtiments existants et le projet, ainsi qu’avec les propriétés voisines, pour que l’administration étudie le respect des règles en la matière
- Les dimensions liées au relief du terrain (l’altimétrie), c’est-à-dire le relief du terrain naturel
- Les accès, les servitudes éventuelles ainsi que les raccordements aux réseaux existants (eau, électricité, gaz, évacuation des eaux usées...) et chaque raccordement à prévoir pour les constructions futures
- Les plantations existantes sur le terrain qui seront conservées ou supprimées, les clôtures, murs, portails...
En cas de division parcellaire du terrain et de vente d’une partie du foncier à un promoteur immobilier ou un lotisseur, le plan doit comporter une signalétique précise et reconnaissable (couleurs et symboles) entre la maison existante et les futures constructions si elles figurent sur le même plan. Pour les lotissements, il s’agira d’un plan d’ensemble du futur domaine immobilier qui comprendra les délimitations de chaque parcelle sur le terrain.
Le plan de masse : un élément-clé de l’obtention du permis de construire
Les conditions d’obtention d’un permis de construire sont guidées par les règles d’urbanisme qui visent à protéger l’environnement et à créer un développement urbain harmonieux. Le plan de masse, et plus généralement les plans, sont des éléments essentiels qui permettent de visualiser au mieux le futur projet. Le plan de masse est un document technique capital pour obtenir le permis de construire.
S’il est possible de réaliser soi-même un plan de masse à l’aide d’un logiciel en ligne ou d’un bon coup de crayon lorsque l’on souhaite construire une maison, pour les projets d’envergure, le promoteur fera appel à de nombreux experts en amont pour le réaliser, en examinant de manière pointue le PLU et tous les éléments liés au règlement d’urbanisme.
À lire aussi : Les avantages de diviser et borner son terrain pour une revente
Vous souhaitez vendre votre terrain à un promoteur ?
Vous avez été contactés par un promoteur qui souhaite acheter votre terrain et vous vous interrogez sur le potentiel de votre foncier ?
Nos spécialistes peuvent analyser le potentiel de votre foncier et vous accompagner dans sa vente à un promoteur.