Logement pour tous : l’exemple du quartier de la Scierie à Brumath (67)
Qu’est-ce qu’un logement social ?
En novembre 1894, à la suite du Congrès international de l’habitation ouvrière, Jules Siegfried fonde la Société française des Habitations à Bon Marché, l’ancêtre du logement social. Aujourd’hui, presque 130 ans plus tard, nous revendiquons cet héritage qui s’impose comme un engagement majeur de notre société.
Il existe différentes catégories de logements sociaux :
- Les logements PLAI, financés par le Prêt Locatif Aidé d’Intégration et attribués aux foyers en situation de grande précarité,
- Les logements PLUS qui correspondent à des logements HLM financés par le Prêt Locatif à Usage Social,
- Les logements PLS financés par le Prêt Locatif Social et attribués à 80% à des actifs pouvant prétendre à du logement social,
- Les logements PLI financés par le Prêt Locatif Intermédiaire et attribués aux personnes dont les revenus sont trop élevés pour pouvoir être éligibles à un logement HLM, mais trop faibles pour se loger dans le parc privé.
Logement social : quelle approche en tant qu’aménageur ?
Depuis la mise en place de la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (SRU), les communes de plus de 3500 habitants devront disposer d’au moins 25 % de logement social, en regard des résidences principales, d’ici 2025. Pour les autres communes, le pourcentage de logement social devra être au minimum de 20 %. Cette règlementation est un véritable moteur pour instaurer plus de parité et de mixité dans les communes.
Face à ce besoin, les collectivités imposent aux aménageurs et aux bailleurs un quota de logements sociaux pour respecter ces exigences ou même parfois pour rattraper un éventuel retard. Jessica Schmidt, directrice d’agence Lorraine Champagne du Crédit Mutuel Aménagement Foncier précise : « En tant qu’aménageur, il existe 3 façons d’intégrer du logement social sur un projet :
- soit c’est une demande forte de la collectivité, notamment pour rééquilibrer le quota de la commune,
- soit, en fonction de l’emplacement et de la demande, nous prenons l’initiative de favoriser la réalisation de logements sociaux et nous vendons le terrain à un bailleur,
- soit le bailleur social est intéressé par un territoire, mais n’est pas disponible pour travailler sur le projet, alors nous vendons le foncier à un promoteur qui va construire le projet du bailleur et lui vendre en bloc (Vente en l’État Futur Achèvement). »
Derrière ces aspects économiques et opérationnels du logement social se trouvent également des enjeux humains et solidaires.
Les enjeux du logement social : assurer une mixité urbaine et sociale
« En tant que filiale d’un groupe mutualiste, nous prenons en considération les enjeux humains du logement social. Dans toutes nos opérations d’aménagement, il est impératif d’assurer une mixité sociale et urbaine » déclare Emmanuel Hermsdorff, directeur général de Crédit Mutuel Aménagement Foncier.
En rupture totale avec la conception des quartiers d’Habitations à Loyer Modéré (HLM) des années 70 qui maintenaient hors de la ville les familles les plus modestes, aujourd’hui le logement social a pour objectif d’assurer une mixité sociale et urbaine et d’apporter une réponse au besoin de logements en France. L’accès au logement pour tous n’implique plus de cantonner certains groupes sociaux dans des quartiers, mais de les intégrer complètement à la ville.
Emmanuel Hermsdorff précise que « le logement social doit être situé sur tous les secteurs à forte densité et sur tous les territoires proposant des services, des équipements publics desservis par les transports en commun et connectés aux zones de chalandise et d’emploi selon le modèle de la ville du quart d’heure. Le logement social est une composante de la ville plurielle et contribue à son équilibre ».
Les engagements de Crédit Mutuel Aménagement Foncier : la charte de coopération avec Action Logement
Le 23 novembre 2022, à l’occasion du Salon des Maires et des Collectivités locales, Emmanuel Hermsdorff, Directeur général de Crédit Mutuel Aménagement Foncier et Koumaran Pajaniradja, Directeur général d’Action Logement Immobilier, ont signé une charte de partenariat entre Crédit Mutuel Aménagement Foncier et Action Logement afin d’étendre et de renforcer leurs actions en matière de construction et d’aménagement.
Comme une évidence, Emmanuel Hermsdorff nous raconte la genèse de cette charte : « Nous avons engagé de nombreuses coopérations avec des membres du réseau Action Logement, il nous est donc apparu comme naturel de conjuguer nos expertises et savoir-faire pour le développement de programmes immobiliers en notre qualité d’acteur économique des territoires et partenaires des collectivités locales. Nous souhaitons développer sur tout le territoire national les partenariats initiés avec les membres du réseau Action Logement de la Région Grand Est. Le rapprochement que nous avons décidé d’opérer entre nos deux structures trouve tout son sens notamment en raison :
- De la complexification de l’accès au foncier que subissent tous les acteurs de l’immobilier ;
- Du déficit de l’offre de logements, notamment des logements aidés et accessibles à tous ;
- Des difficultés que nous rencontrons auprès des populations pour développer de nouveaux projets ;
- Des nouvelles orientations règlementaires et environnementales, qui, même si elles sont légitimes et indispensables, impactent nos process ».
Cette convention traduit la coopération concrète entre Crédit Mutuel Aménagement Foncier et Action Logement en matière de constructions respectueuses de l’environnement et de la biodiversité. Des aménagements innovants et performants qui priorisent les ménages modestes et les classes moyennes. Koumaran Pajaniradja ajoute que « cette charte de partenariat entre Crédit Mutuel Aménagement Foncier et Action Logement illustre notre proximité d’objectifs et notre volonté commune de développer ensemble au bénéfice de nos publics et clients respectifs des projets innovants d’aménagement et de production de logements abordables dans les territoires ».
Une collaboration vient rassembler différentes expertises « le groupe Action Logement est dans une démarche très vertueuse. Il produit des bâtiments innovants, performants énergétiquement qui répondent aux besoins des ménages modestes. Nous avons des objectifs ambitieux communs et cette collaboration nous permet d’avoir un rayonnement national » ajoute Emmanuel Hermsdorff.
Focus : la Caserne Miribel à Verdun (55)
Plan de masse du projet de réhabilitation de la caserne Miribel à Verdun (55)
Une opération « Action Cœur de Ville »
Le 10 novembre 2022, Crédit Mutuel Aménagement Foncier et Plurial Novilia (filiale d’Action Logement) ont remporté le projet d’aménagement de l’ancienne friche militaire de Miribel à Verdun afin d’y implanter un tout nouveau quartier. Avec un terrain de 5 hectares, le projet Miribel prévoit d’accueillir 800 nouveaux habitants et de nombreux aménagements pour garantir leur bien-être.
Classée « Action Cœur de Ville », cette opération est soutenue par un plan national d’investissement public qui accompagne le déploiement des bailleurs sur le territoire. Élaborée en concertation avec les élus et les acteurs économiques des territoires, la qualification « Action Cœur de Ville » vise à faciliter et à soutenir le travail des collectivités, à inciter les acteurs du logement à réinvestir les centres-villes et à favoriser le maintien ou l’implantation d’activités en cœur de ville afin d’améliorer les conditions de vie dans les villes moyennes.
Sur un projet classé « Action Cœur de Ville » comme la caserne Miribel, le bailleur social contribue à l’équilibre du bilan de l’aménageur. « Cette association avec Plurial Novilia nous a permis de pouvoir fixer avec eux le montant des charges foncières destinées à tous les logements sociaux et de profiter ainsi de leur aide financière. La participation du bailleur social permet également d’élaborer tout le projet d’aménagement ensemble. Il apporte un point de vue et des expertises non-négligeables » explique Jessica Schmidt, directrice d’agence Lorraine Champagne de Crédit Mutuel Aménagement Foncier.
Un outil de politique sociale
L’opération Miribel porte un intérêt tout particulier à la mixité sociale, fonctionnelle et intergénérationnelle. Ces ambitions vertueuses permettront de créer un quartier d’avenir très riche pour les habitants de Verdun.
Le projet Miribel, c’est :
- Une mixité de produits (maison, maison intermédiaire et immeuble collectif)
- Une mixité de typologies (T2, T3, T4 et T5), le tout à la fois accessible en location ou en accession. Cette offre très diversifiée de logements permet de cibler toutes les catégories sociales et tous les âges.
« Je veux qu’on puisse naître et mourir à Miribel. » déclare Samuel Hazard, le maire de Verdun. Le concept de cet aménagement est d’avoir accès à des services de soins et d’accompagnement de la petite enfance jusqu’au troisième âge. « Nous allons aménager également une crèche et une résidence senior haut de gamme. À savoir que les seniors qui n’auront pas les moyens d’accéder à cette résidence pourront tout de même profiter d’un Prêt Locatif Aidé d’Intégration (PLAI) et jouir de l’environnement verdoyant de ce quartier. C’est un véritable outil de politique sociale » ajoute Jessica Schmidt.
Petites ou grandes familles, jeunes actifs, chercheurs d’emplois et seniors, ce nouveau quartier Miribel ouvre ses portes à tous les habitants de Verdun. Les valeurs portées par Crédit Mutuel Aménagement Foncier et le bailleur social Plurial Novilia signent un territoire d’avenir autour de la rencontre, du partage, de la mixité et du bien-être.
Focus : le quartier de la Scierie à Brumath (67)
Le projet du quartier de la Scierie à Brumath (67)
Une réponse aux besoins de Brumath
Dans le cadre de l’élaboration du (Plan Local d’Urbanisme) PLU de Brumath approuvé en janvier 2012, Crédit Mutuel Aménagement Foncier et l’atelier d’urbanisme Urbitat Plus ont été sélectionnés pour aménager le quartier de la Scierie. À proximité de la gare, des axes routiers et des zones d’emplois locales, cette ancienne scierie de 11 hectares est un vaste terrain d’opportunités.
Une ville doit répondre aux besoins de ses habitants en matière d’emplois, d’équipements et de logements pour conserver une qualité de vie agréable. À ces obligations citoyennes viennent s’ajouter des obligations légales, envers l’État, afin d’assurer l’accès au logement pour tous. Riche de sa population intergénérationnelle, Brumath se doit de répondre aux besoins en matière de logements aidés, locatifs ou en accession à la propriété.
« Brumath étant une commune carencée en termes de logement social, il y avait une demande précise de la collectivité pour rééquilibrer ce besoin. Sur la ZAC de la Scierie de Brumath, nous avions pour projet de faire émerger environ 580 logements dont la moitié en logement social et c’est ce que nous avons fait » précise Nicolas Thevenin, Directeur d’agence Bas-Rhin chez Crédit Mutuel Aménagement Foncier.
Une solution inédite d’accès à la propriété
Appartenant à une zone Pinel B1, c’est-à-dire une zone où la tension locative est plus forte que sur le reste du territoire, Brumath fait partie des communes les plus intéressantes pour développer de l’investissement. « Brumath étant un territoire très attractif, nous avons décidé de proposer aux futurs habitants du quartier de la Scierie un Bail Réel Solidaire (BRS). Toujours dans une démarche de développer le logement social à Brumath, le BRS permet d’ouvrir les portes de l’accession à la propriété à des ménages plus modestes » ajoute Nicolas Thevenin.
En effet, le Bail Réel Solidaire est un bail longue durée permettant à des Organismes Fonciers Solidaires (OFS) de distinguer le foncier (dont ils restent propriétaires) du bâti et ainsi de céder des droits réels sur le bâti à des familles modestes, qui occuperont le logement à titre de résidence principale. « L’accédant à la propriété est propriétaire des murs, mais pas du foncier. Ce mécanisme permet de bénéficier d’une TVA réduite. En effet lors d’un achat de logement classique, la TVA est de 20% mais pour un BRS, la TVA est de 5,5 soit 15% d’économie » précise Nicolas Thevenin.
L’accès à la propriété par un BRS permet aux ménages les plus modestes d’acheter un bien entre 25% et 40% en dessous du prix du marché. Ce dispositif est en réalité un véritable concept d’accession responsable et solidaire qui permet en outre d’éviter l’écueil de la spéculation, inconvénient du dispositif PSLA.
L’avenir est à la synergie
Au-delà de l’approche économique, le logement social s’inscrit aujourd’hui dans une démarche solidaire pour assurer une mixité sociale et respecter les besoins de chaque ménage. En tant qu’aménageur, Crédit Mutuel Aménagement Foncier est en réalité créateur de ville durable. À ce titre, il est impératif de développer une synergie forte entre les expertises des opérateurs immobiliers et celles des bailleurs sociaux. « On a besoin aujourd’hui de favoriser la production de logements pour tous, familles modestes ou non. Les opérateurs de demain sont des opérateurs qui vont s’ouvrir aux bailleurs sociaux et également à toutes les typologies de logements : résidences seniors, constructions intergénérationnelles, équipements publics, etc. » déclare Emmanuel Hermsdorff. Travailler en silos n’est plus d’actualité. Crédit Mutuel Aménagement Foncier s’inscrit dans une démarche vertueuse qui conjugue les expertises et développe des opérations multiproduits.
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