En effet, plus la vente s’éternise et plus la situation risque d’entraîner des problèmes. Avant de vous lancer dans la vente d’un terrain à un promoteur immobilier, sachez bien quels sont les risques lors d’une vente à un promoteur afin de pouvoir les éviter.
Découvrez comment vendre sa maison à un promoteur immobilier dans les meilleures conditions possibles et surtout, quels sont les recours possibles contre le promoteur immobilier en cas de litiges.
Les risques lors d’une vente à un promoteur immobilier
Difficile de faire pression sur un promoteur immobilier et d’avoir du poids dans les négociations lors d’une vente immobilière.
Parmi les risques encourus lors d’une vente à un promoteur immobilier, il y a :
Les délais importants
Les démarches sont nombreuses et les délais sont plus longs lors d’une vente à un promoteur immobilier que pour une vente à un particulier. Aussi, si une vente s’éternise avant d’être conclue, cette attente peut mettre le vendeur dans une situation financière compliquée.
Vendre à bas prix
La relation est souvent déséquilibrée entre un professionnel de l’immobilier et un non professionnel. Le propriétaire du terrain peut avoir une mauvaise appréciation de la valeur de son bien et accepter une offre inférieure à sa valeur.
N’oubliez pas que le prix de vente de votre terrain doit tenir compte, entre autres, de son potentiel constructif. Ainsi, le prix de vente à un promoteur immobilier est en général 15 % à 30 % supérieur au prix de vente à un particulier.
Les recours contre le permis de construire
Il faut savoir qu’un projet de construction émanant d’un promoteur immobilier fait parfois l’objet de contestations de la part du voisinage, voire même, de l’administration. Or, le promoteur doit obtenir un permis de construire purgé de tout recours pour conclure la vente.
Qu’est-ce qu’un permis de construire purgé de tout recours ? C’est un permis dont les délais de recours sont expirés ou dont les recours ont été déboutés. C’est à partir de ce moment-là seulement que la vente de votre terrain peut être finalisée.
Estimer le potentiel constructif de son terrain
D’une part, il vous faut connaître réellement le potentiel constructible de votre terrain. Son prix de vente en dépend. Consultez le PLU (Plan Local d’urbanisme de la commune) et prenez connaissance du plan de zonage ainsi que de la destination des sols de votre parcelle. À partir de ces éléments, vous pourrez estimer un prix de vente et négocier en ce sens.
Se renseigner sur le promoteur et son projet
Ensuite, renseignez-vous bien sur le promoteur immobilier et sur son projet de construction. Votre enquête vous permettra de vous assurer de la faisabilité juridique et technique de son projet, ainsi que de sa rentabilité. Il est conseillé de vous faire accompagner dans ces analyses souvent complexes.
Connaître les atouts et les contraintes d’une vente à un promoteur
Enfin, soyez conscient qu’une vente à un promoteur immobilier vous apporte, certes, des avantages tels que celui de vendre à un meilleur prix ou de pouvoir réhabiliter un local professionnel, mais qu’elle comporte aussi quelques inconvénients.
Faire face à un professionnel de la promotion immobilière est difficile dans les négociations :
- Les délais sont rallongés pour conclure la vente, car les recours au permis de construire sont plus fréquents pour un projet de promoteur ;
- De nombreuses conditions suspensives peuvent être incluses dans la promesse de vente ;
- La promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur, laissant l’acheteur libre de se rétracter à tout moment.
N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier pour négocier en votre faveur le contrat de vente.
Les recours possibles lors d’une vente à un promoteur
Si malgré les précautions employées, les relations avec le promoteur se détériorent, plusieurs alternatives s’offrent à vous.
Le recours à l’amiable
Vous pouvez tenter une annulation du contrat de vente à l’amiable. En effet, il se peut que le projet soit plus compliqué que prévu pour le promoteur (contraintes techniques ou juridiques imprévues, coût du projet supérieur à l’estimation de départ…). Dans ce cas, il pourrait trouver lui aussi un intérêt à mettre fin au contrat.
Le recours à la justice
En cas de litiges avec le promoteur immobilier (si le promoteur n’a pas respecté ses obligations contractuelles), le vendeur est en mesure de demander une annulation judiciaire de la promesse de vente. La mise en demeure du promoteur par le vendeur entraîne alors une procédure judiciaire qui aboutit à l’annulation de la vente.
L’annulation de la promesse de vente passé un certain délai
Bien que les délais d’une vente à un promoteur immobilier soient supérieurs à une vente à un particulier (on compte en général entre 12 et 18 mois pour conclure une vente), il est possible de se prémunir des délais trop importants et des conséquences préjudiciables qu’ils entraînent pour le vendeur.
Si vous souhaitez vendre un terrain à un promoteur immobilier, sachez qu’il est important, lors de la promesse de vente, de fixer un délai de validité de l’offre. Passé ce délai, la vente est tout bonnement annulée.
Inclure une indemnité compensatrice au contrat de vente
Non seulement vous pouvez fixer un délai au-delà duquel la vente est annulée, mais vous pouvez également demander une indemnité compensatrice en échange de l’immobilisation de votre terrain au promoteur.
L’indemnité d’immobilisation est versée au notaire qui la consigne à la signature de la promesse de vente.
Cette somme représente entre 5% et 10% du prix de vente de votre bien. Elle fait office d’acompte si la vente est conclue et servira de dédommagement pour l’immobilisation de votre bien dans le cas où la vente serait annulée alors que l’ensemble des conditions suspensives seraient levées. Attention donc à ne pas contractualiser des conditions suspensives « risquées », comme conditionner la vente à un programme immobilier d’une trop grande surface (le maximum indiqué par le PLU n’étant que très rarement autorisé dans le cadre des permis de construire) ou à l’absence totale de surcoûts techniques (des fondations spéciales liées à la qualité du sol étant régulièrement nécessaires, des pollutions parfois inconnues, etc...).
Vous souhaitez vendre votre terrain à un promoteur ?
Vous avez été contactés par un promoteur qui souhaite acheter votre terrain et vous vous interrogez sur le potentiel de votre foncier ?
Nos spécialistes peuvent analyser le potentiel de votre foncier et vous accompagner dans sa vente à un promoteur.